Immobilien als Kapitalanlage: Berater muss über hohe Innenprovision aufklären
Immobilien sind als Geldanlage beliebt. Der Anlageberater oder Vermittler muss nach einem aktuellen Urteil des BGH über seine Innenprovisionen von mehr als 15 Prozent aufklären (Az.: III ZR 308/15).
GRP Rainer Rechtsanwälte, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart führen aus: Mit Urteil vom 23. Juni 2016 stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die Pflicht eines Anlagevermittlers oder Anlageberaters zur Aufklärung über Innenprovisionen von mehr als 15 Prozent auch bei der Vermittlung einer Kapitalanlage in Form einer Eigentumswohnung besteht. Diese Aufklärungspflicht bestehe unabhängig davon, ob die Geldanlage mittels eines Prospekt vertrieben werde oder nicht.
In Karlsruhe wurde der Fall eines Anlegers verhandelt, der auf Anraten eines Beraters eine Eigentumswohnung erwarb und den Kauf komplett über ein Bankdarlehen finanzierte. Dass auch Geldanlagen in Immobilien keineswegs immer Investitionen in das sprichwörtliche Betongold sind, musste der Käufer schnell erleben. Die Mieteinnahmen hinkten den prognostizierten Zahlen hinterher, der Käufer geriet in finanzielle Schwierigkeiten und konnte schließlich das Immobiliendarlehen nicht mehr bedienen. Schließlich kündigte die Bank den Kredit und die Zwangsversteigerung der Wohnung wurde notwendig. Viel Geld brachte die Versteigerung nicht ein.
Der Anleger machte schließlich Schadensersatzansprüche gegen seinen Anlageberater geltend. Diese begründete er u.a. damit, dass er nicht über die Innenprovisionen aufgeklärt worden sei. Anders als die ersten Instanzen, stellte sich der BGH auf die Seite des Verbrauchers. Der Berater habe seine Aufklärungspflicht verletzt. Über Innenprovisionen müsse aufgeklärt werden, wenn sie 15 Prozent des Anlagekapitals überschreiten, so der Senat. Der Senat führte weiter aus, dass Vertriebsprovisionen von mehr als 15 Prozent Rückschlüsse auf eine geringe Werthaltigkeit der Immobilie zuließen. Daher könne die Höhe der Provision für den Anleger ein wesentlicher Umstand für seine Anlageentscheidung sein.
Nicht nur bei Immobilien, sondern auch bei anderen Geldanlagen, z.B. geschlossene Fonds, sind die Anlageberater zur Aufklärung verpflichtet. Die Aufklärungspflicht betrifft nicht nur hohe Vermittlungsprovisionen, sondern auch die Risiken der Kapitalanlage müssen umfassend und verständlich dargelegt werden. Durch eine fehlerhafte Anlageberatung können Schadensersatzansprüche entstanden sein. Zur Durchsetzung ihrer Interessen können sich Anleger an im Bank- und Kapitalmarktrecht versierte Rechtsanwälte wenden.
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