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Wie kommen Mieter schneller aus ihrem Mietvertrag? – Verbraucherinformation des D.A.S. Leistungsservice

Darf ich vorstellen: Mein Nachmieter

Wie kommen Mieter schneller aus ihrem Mietvertrag? - Verbraucherinformation des D.A.S. Leistungsservice

Nachmieter sind geeignet, wenn sie den Mietvertrag nahtlos übernehmen und die Miete zahlen können. (Bildquelle: ERGO Group)

Wer eine neue Mietwohnung gefunden hat, muss oft ein oder zwei Monate doppelt Miete zahlen. Denn häufig steht die neue Bleibe früher zur Verfügung als die alte kündbar ist. Die Lösung, um Mehrkosten zu vermeiden: Ein Nachmieter muss her. Denn wer einen Nachmieter präsentiert, kommt früher aus dem Mietvertrag – oder? Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), klärt auf und gibt Tipps.

Nachmieterklausel

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate (§ 573c Bürgerliches Gesetzbuch). „Dennoch hält sich hartnäckig die Ansicht, dass sich die Kündigungsfrist verkürzt, wenn der Mieter seinem Vermieter drei potenzielle Nachmieter präsentiert“, so Michaela Rassat. „Das ist jedoch ein Irrtum.“ Mieter können ihre Kündigungsfrist durch Stellen eines Nachmieters nur dann verkürzen, wenn ihr Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthält oder in bestimmten Härtefällen, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran haben, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Eine Nachmieterklausel ist ein Passus im Mietvertrag, der dem Mieter das Recht gibt, bei Stellung eines Nachmieters seine Entlassung aus dem Mietverhältnis zu verlangen.

Härtefall?

Härtefälle, die den Mieter bei Stellen eines Nachmieters zum Vertragsausstieg berechtigen, gibt es eher selten. Die Gerichte sind der Meinung, dass jeder Mieter die heute gesetzlich festgelegten drei Monate abwarten kann. Eine Rolle spielen die Härtefälle daher allenfalls bei alten Mietverträgen mit langen Kündigungsfristen (Vertragsabschluss vor 1. September 2001) oder bei befristeten Mietverträgen, aus denen Mieter nicht vor Ablauf der vereinbarten Frist rauskommen. Als Härtefall gilt etwa die berufliche Versetzung in eine andere Stadt oder wenn der Mieter aus gesundheitlichen Gründen in ein Alten- oder Pflegeheim umziehen muss. Der Wunsch nach einer schöneren Wohnung oder der Kauf eines Eigenheims zählen dagegen nicht.

Ist der Nachmieter geeignet?

Meist enthalten Nachmieterklauseln und auch Härtefallregelungen Formulierungen, nach denen der Vermieter den Nachmieter nur akzeptieren muss, wenn dieser „geeignet“ ist. Das bedeutet: „Ein Nachmieter ist nach dem Gesetz dann „geeignet“, wenn er den Mietvertrag übergangslos übernehmen und die Miete bezahlen kann“, erläutert die D.A.S. Expertin. Zudem muss er mit der Miethöhe und -dauer einverstanden sein. Pläne des Nachmieters, die Wohnung zum Teil gewerblich zu nutzen, können ihn ungeeignet machen. Doch auch bei einem geeigneten Nachmieter darf der Vermieter bis zu drei Monate überlegen, ob er ihn übernehmen möchte. Der Vermieter darf übrigens sein Einverständnis nicht davon abhängig machen, dass der Nachmieter eine höhere Miete oder einen für den Vermieter anderweitig günstigeren Mietvertrag akzeptiert.

Frühzeitig Vermieter informieren

Ohne Nachmieterklausel oder Härtefall kann der Vermieter jeden Nachmieter ablehnen und auf Erfüllung des Mietvertrags bis Ende der Kündigungsfrist bestehen. Daher empfiehlt die Rechtsexpertin Mietern, ihren jeweiligen Vermieter frühzeitig über den Auszugswunsch zu informieren. „Dann können Mieter immer noch überlegen, ob sie ihren Vermieter bei der Suche nach einem Nachmieter unterstützen wollen und beispielsweise im Bekanntenkreis rumfragen“, so Rassat. „Aber ohne Zeitdruck und Unsicherheit im Nacken.“ Solche Hilfsangebote können dazu beitragen, dass das Mietverhältnis harmonisch endet.

Tipps für die Suche nach einem Nachmieter

Wer auf der Suche nach einem Nachmieter ist, sollte dies nur in enger Absprache mit dem Vermieter tun. So spart sich der Mieter Streit um die Frage, welche Nachmieter dem Vermieter angenehm sind. Allerdings darf der Vermieter Nachmieter nur aus rationellen Gründen ablehnen und nicht, weil diese zum Beispiel alleinerziehend sind. Zudem sollte der Nachmieter bereit sein, seine Einkommensverhältnisse offenzulegen. Oft ist es auch hilfreich, wenn sich der potenzielle Nachmieter nach Absprache selber beim Vermieter meldet und vorstellt.
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Experteninterview: Mietvertrag kündigen und Nachmieter stellen

ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer beantwortet Fragen zum Thema „Nachmieter“.

Experteninterview: Mietvertrag kündigen und Nachmieter stellen

Sie möchten die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten nicht abwarten? Vielleicht haben Sie sogar Bekannte, die Interesse an Ihrer jetzigen Wohnung haben und diese gerne übernehmen möchten? Oder Sie müssen aus beruflichen Gründen schneller umziehen, als es Ihr Mietvertrag vorsieht? Dann stellen Sie einen Nachmieter und können schnell aus der alten Wohnung raus. Oder ist das ein Irrglaube – ein Mythos, der sich unter Mietern hartnäckig hält? Der ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer beantwortet Fragen zum Thema „Nachmieter“.

Herr Klingelhöfer, wenn Mieter einen Nachmieter stellen, können sie doch vor der Kündigungsfrist von meist drei Monaten aus dem Mietvertrag raus, oder?
RA Tobias Klingelhöfer: Nur mit Glück: Haben die Mieter keine Nachmieterklausel in ihrem Vertrag, kann der Vermieter die Stellung eines Nachmieters akzeptieren – muss es aber nicht. Gründe für eine Ablehnung muss er nicht angeben. Viele Vermieter schätzen es jedoch, wenn Mieter selbst einen Nachmieter für die Wohnung finden. Das erspart ihnen die eigene Suche und eröffnet Mietern die Chance, bei Bedarf individuelle Regelungen zur Wohnungsübernahme wie das Streichen oder die Überlassung von Einrichtungsgegenständen zu treffen.

Was hat es mit der Nachmieterklausel auf sich?
RA Tobias Klingelhöfer: Mit einer Nachmieterklausel im Mietvertrag können Sie diesen vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist beenden, wenn Sie einen geeigneten Ersatzmieter stellen.

Was aber bedeutet geeignet?
RA Tobias Klingelhöfer: Ein Nachmieter muss übergangslos in den Mietvertrag eintreten können. Er kann die Miethöhe und Mietdauer nicht ändern und muss solvent sein, damit sich das Mietausfallrisiko des Vermieters nicht erhöht. Selbstverständlich hat der Vermieter ein Recht auf die notwendigen Auskünfte zur Person des neuen Mieters. Der Vermieter muss zum Beispiel keinen Ersatzmieter mit Haustieren akzeptieren, wenn der Vormieter keine hatte. Wenn der Vormieter allerdings als Single einen Nachmieter mit Kindern für seine ehemalige Wohnung vorschlägt, ist dies kein Ablehnungsgrund.

Was passiert, wenn der Vermieter trotz Nachmieterklausel im Vertrag grundlos einen geeigneten Nachmieter ablehnt?
RA Tobias Klingelhöfer: Haben Mieter eine Nachmieterklausel und können einen geeigneten Kandidaten vorweisen, ist für sie die Sache erledigt. Sie haben ihre Pflicht erfüllt. Dann können die Mieter ihre Mietzahlung zu dem Termin einstellen, an dem ihr Nachmieter in die Wohnung eingezogen wäre.

Wenn der Mieter dem Vermieter drei potentielle Nachmieter vorgeschlagen hat, kann er aber doch aus dem Mietvertrag raus, oder?
RA Tobias Klingelhöfer: Dieser Mythos hält sich in der Tat hartnäckig, entbehrt aber jeglicher rechtlichen Grundlage. Wenn Mieter nicht explizit in ihrem Mietvertrag festgehalten haben, dass sie einen Nachmieter stellen dürfen, oder trotz Zustimmung des Vermieters keinen geeigneten Nachfolger präsentieren können, müssen sie bei vorzeitigem Auszug die Miete bis zum Datum, das die fristgerechte Kündigung vorgibt, zahlen.

Das kann bei Zeitverträgen oder Mietverträgen mit Kündigungsausschluss aber richtig teuer werden.
RA Tobias Klingelhöfer: Bei einem Zeitvertrag oder einer sehr langen Restlaufzeit ist es manchmal unzumutbar, noch länger vertraglich festgehalten zu werden. Die Rechtsprechung geht bei Restlaufzeiten von über einem Jahr meist von einer gewissen Härte aus. In solchen Fällen haben Mieter möglicherweise ein so genanntes schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages. Dann dürfen die Mieter auch ohne Nachmieterklausel ausnahmsweise einen geeigneten Nachmieter stellen, den der Vermieter akzeptieren muss.

In welchen Fällen haben Mieter so ein schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages?
RA Tobias Klingelhöfer: Zum Beispiel, wenn der Arbeitgeber den Mieter in eine andere Stadt versetzt. Ein Grund für den Auszug aus einer kleinen Wohnung kann auch eine Hochzeit sein, oder wenn sich Nachwuchs ankündigt. Ein schutzwürdiges Interesse entsteht auch, wenn der Mieter aufgrund einer Erkrankung oder seines Alters in ein Pflegeheim umzieht oder wenn der Mieter nach einer Erkrankung keine Treppen mehr gehen kann und in der derzeitigen Wohnung kein Aufzug vorhanden ist.

Vielen Dank, Herr Klingelhöfer, für das Gespräch!

Mehr zum Thema Mietrecht unter
https://www.arag.de/auf-ins-leben/mietrecht/

Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern – inklusive den USA und Kanada – nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Positionen ein. Mit 3.800 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von mehr als 1,7 Milliarden EUR.

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Das perfekte Mietverhältnis

Ein Mietverhältnis einzugehen, bedeutet immer eine gewisse Vertrauensbasis zu schaffen.

BildNicht selten wurde in der Vergangenheit das Vertrauen der Vermieter auf übelste missbraucht. Das Nicht-Zahlen der Mieter ist dann nur eines der Probleme. Denn oftmals machen sich Mieter auch über Nacht aus dem Staub und hinterlassen die gemietete Immobilie in einem desolaten Zustand. Damit dies nicht geschieht, sollte bereits im Vorfeld der richtige Mieter gefunden werden.

FLIMMOX hilft

Den perfekten Mieter zu finden, ist natürlich gar nicht so einfach. Wie gut, dass sich Vermieter in Zukunft auf die Unterstützung von FLIMMOX in diesem Bereich verlassen können. Anhand der Vorgaben der Vermieter kann FLIMMOX den perfekten Mieter finden und dem Vermieter alle potenziellen Kandidaten auflisten. Dieser kann frei wählen und nach seinen Kriterien seinen Wunschmieter finden.

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Wenn es um Immobilien und Mitverhältnisse geht, ist FLIMMOX sowohl für Mieter, als auch Vermieter der richtige Ansprechpartner. Weitere Informationen finden sich zudem auch auf der Website des Unternehmens unter: http://www.flimmox.de.

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email : info@flimmox.de

Mit FLIMMOX können Eigentümer / Vermieter „einfach und stressfrei vermieten“ ihre Wunschmieter finden. Die Suche nach dem neuen und perfekten Mieter für die Immobilie kann zu einer Last werden und mit einer Menge Stress verbunden sein. Nun haben Vermieter die Möglichkeit die Dienste von FLIMMOX in Anspruch zu nehmen. FLIMMOX übernimmt nicht nur die Inserierung der Anzeigen, sondern auch die Kontaktanfragen der potenziellen Mieter. Vermieter bekommen im Anschluss eine Auflistung der Interessenten und können anhand der Daten und Informationen eine Auswahl treffen.

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Nachmieter finden!

Einen Nachmieter zu finden, gestaltet sich manchmal schwieriger und vor allem aufwendiger, als gedacht. Annonce schalten, Anfragen entgegennehmen, Interessenten beurteilen, Nachmieter auswählen.

BildNicht jeder potenzieller Kandidat kommt für die Nachmiete in Frage. Es muss geschaut, gesprochen und vor allem auch der Überblick behalten werden. All dies ist nicht nur mit Arbeit, sondern auch mit einer Menge Zeit verbunden.

FLIMMOX einschalten und abwarten

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