COVID-19: Mietzinsreduktion durch gewerbliche Mieter?

Mietzinsminderungsrecht von Unternehmern denkbar

COVID-19: Mietzinsreduktion durch gewerbliche Mieter?

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Zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wurde durch die österreichische Regierung im Verordnungsweg der Kundenverkehr in weiten Teilen der Wirtschaft vorläufig untersagt. Diese Einschränkungen treffen vor allem Gastronomie und Tourismus hart, aber auch Dienstleister und Freiberufler. Viele der Betroffenen stellen sich die Frage, ob Sie weiterhin ihre Miete zahlen müssen, auch wenn Sie Ihr Geschäftslokal oder Büro überhaupt nicht nutzen können. Wir bieten anschließend einen Überblick über die Rechtslage.

1. Im Allgemeinen ist der Bestandgeber verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und während der Dauer des Bestandverhältnisses auch zu erhalten. Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht mehr taugt, ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit.

2. Diese grundsätzliche Erhaltungspflicht des Bestandgebers wird durch § 1104 ABGB abbedungen. Diese Spezialregelung betrifft den Fall, dass eine Bestandsache „wegen außerordentlicher Zufälle gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann“. Diesfalls ist der Bestandgeber nicht zur Wiederherstellung verpflichtet (8 Ob 610/90) und er wird dem Bestandnehmer gegenüber auch nicht schadenersatzpflichtig (7 Ob 520/87). Als Ausgleich hierfür wird der Bestandnehmer von seiner Pflicht zur Leistung des Bestandzinses ganz oder teilweise befreit (was sich bereits aus der allgemeinen Regel des § 1096 ABGB ergibt und in § 1104 ABGB wiederholt wird). Ferner hat der Bestandnehmer das Recht, den Bestandvertrag nach § 1117 ABGB aufzulösen.

„Außerordentliche Zufälle“ im Sinn von § 1104 ABGB sind Elementarereignisse, die einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann (7 Ob 42/63; 7 Ob 520/87; 1 Ob 306/02k). Der Gesetzgeber nennt hierbei Feuer, Krieg oder Seuche, große Überschwemmungen und Wetterschläge, diese Aufzählung ist allerdings nur beispielhaft (7 Ob 520/87; 8 Ob 610/90). Es ist mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass auch die aktuelle COVID-19-Pandemie einen außerordentlichen Zufall im Sinn von § 1104 ABGB darstellt.

3. Dies bedeutet im Ergebnis:

– Ein Mieter, der sein Geschäftslokal aufgrund einer behördlich angeordneten Sperre nicht nutzen kann, wird gemäß § 1104 ABGB von der Pflicht zur Leistung des Mietzinses befreit. Ist das Geschäftslokal teilweise nicht nutzbar, teilweise jedoch schon, ist eine verhältnismäßige Mietzinsminderung argumentierbar (1 Ob 306/02k). Abweichendes kann gelten, sofern dem Mieter öffentliche Leistungen wie etwa Förderungen zugute kommen, die (auch) der Stützung von Mietzinsleistung dient.
– Dies gilt sinngemäß für einen Pachtvertrag (und zwar auch einen Unternehmenspachtvertrag; SZ 38/20), der auf ein Jahr oder kürzerer Dauer befristet ist, sofern mehr als die Hälfte des durchschnittlichen Pachtertrages verloren geht. Bei Pachtverhältnissen mit längerer Dauer entfällt das Minderungsrecht, sofern der Pachtgegenstand zumindest teilweise nutzbar ist. Ist er überhaupt nicht mehr nutzbar, steht dem Pächter ein Mietzinsminderungsrecht auf Null zu (§ 1105 ABGB).
– §§ 1104 ABGB f sind allerdings dispositiv: Es ist daher jeweils im konkret vereinbarten Miet- oder Pachtvertrag zu überprüfen, ob nicht eine vom Gesetz abweichende Regelung getroffen wurde.

Wir unterstützen Sie bei der Geltendmachung Ihrer Ansprüche. Als auch Immobilienrecht und Mietrecht, Unternehmensrecht, Vertragsrecht und Prozessführung spezialisierte Kanzlei verhelfen wir Ihnen zu Ihrem guten Recht. Auf unserer Website finden Sie außerdem detaillierte weiterführende Informationen zur COVID-19-Pandemie.

Schmelz Rechtsanwälte ist eine in Wien und Niederösterreich tätige Rechtsanwaltskanzlei. Der Schwerpunkt der Sozietät liegt in der gerichtlichen und außergerichtlichen zivilrechtlichen Beratung.

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COVID-19: Maßnahmen auf dem Gebiet des Zivilprozessrechts

Österreichische Regierung reagiert auf Pandemie

COVID-19: Maßnahmen auf dem Gebiet des Zivilprozessrechts

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Die COVID-19-Pandemie hat in Österreich zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Justizwesens geführt. Der Gesetzgeber reagierte auf die Herausforderungen durch vielfältige Maßnahmen.

1. Maßnahmen auf dem Gebiet des Zivilverfahrensrechts

In gerichtlichen Verfahren werden alle verfahrensrechtlichen Fristen bis zum Ablauf des 30.4.2020 unterbrochen. Dies bedeutet, dass in bürgerlichen Rechtssachen (Zivilprozess, Außerstreitverfahren, Grundbuchs- und Firmenbuchverfahren, Exekutionsverfahren, Insolvenzverfahren) – abgesehen von den im Gesetz angeführten Ausnahmen (zB Verfahren nach dem Unterbringungsgesetz oder dem Epidemiegesetz 1950) – alle prozessualen Fristen, und zwar sowohl gesetzliche als auch richterliche Fristen, unterbrochen werden. Bei Berechnung einer Frist, welche nach Tagen bestimmt ist, gilt der 1. Mai 2020 als Tag, in den der Zeitpunkt oder das Ereignis fällt, wonach sich der Anfang der Frist richten soll. Bei der Berechnung einer Frist die nach Wochen, Monaten oder Jahren bestimmt wird, gilt der 1. Mai 2020 als Tag, an dem die Frist begonnen hat. Die BMJ kann durch Verordnung die angeordnete allgemeine Unterbrechung von Fristen verlängern, soweit dies zur Verhütung und Bekämpfung der Verbreitung von COVID-19 erforderlich ist.

Das Gericht kann jedoch im jeweiligen Verfahren durch unanfechtbaren Beschluss aussprechen, dass eine Frist nicht unterbrochen wird. Diesfalls hat es gleichzeitig eine neue angemessene Frist festzusetzen.

Für den Zeitraum der Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 sind mündliche Verhandlungen und Anhörungen nur unter bestimmten Voraussetzungen (Abwendung einer Gefahr für Leib und Leben, Sicherheit und Freiheit) abzuhalten. Dies gilt auch für die Erteilung und Durchführung von Vollzugsaufträgen sowie für die Protokollierung mündlichen Anbringens. Dringend erforderliche Anhörungen einer Partei oder mündliche Verhandlungen können allenfalls auch unter Verwendung geeigneter technischer Kommunikationsmittel (Videokonferenz) vorgenommen werden.

Hört infolge des Auftretens und der Verbreitung von COVID-19 die Tätigkeit eines Gerichts auf, hat die BMJ diesen Umstand auf der Website des Bundesministeriums für Justiz bekanntzumachen. Das zuständige Oberlandesgericht hat dann auf Antrag einer Partei ein anderes Gericht zur Verhandlung und Entscheidung der Rechtssache zu bestimmen, wenn Verfahrenshandlungen dringend geboten sind (Delegation). Es sind auch nur solche gerichtlichen Erledigungen abzufertigen, deren Zustellung dringend geboten ist. Zustellungen, die unter Verwendung des elektronischen Rechtsverkehrs erfolgen, sind aber weiterhin vorzunehmen.

Durch Erlass der BMJ vom 8.4.2020 (GZ 2020-0.221.682) wurden Gerichte und die Generalprokuratur angewiesen, beginnend mit 14.4.2020 ihre Tätigkeit unter Berücksichtigung bestimmter Vorkehrungen zum Schutz vor einer Verbreitung von COVID-19 „hochzufahren“. Hierbei ist in Gerichtsgebäuden insbesondere auf die Einhaltung eines Abstandes von 1.5 bis 2 Metern zu anderen Personen und auf das Tragen von Schutzmasken zu achten. Ziel ist es nicht, sofort einen „Normalbetrieb“ der Gerichte herzustellen, sondern möglichst alle Vorbereitungsarbeiten zu erledigen, die bereits im Vorfeld des Echtbetriebs durchgeführt werden können, sowie schrittweise die Verhandlungstätigkeit wiederaufzunehmen.

2. Maßnahmen auf dem Gebiet des Zustellrechts

Solange die Fristen unterbrochen sind, gelten bestimmte Erleichterungen für die Zustellung mit Zustellnachweis der von Gerichten bzw von Verwaltungsbehörden zu übermittelnden Dokumente sowie die durch die Gerichte bzw die Verwaltungsbehörden vorzunehmende Zustellung von Dokumenten ausländischer Behörden:

– So wird das Dokument dem Empfänger zugestellt, indem es in die für die Abgabestelle bestimmte Abgabeeinrichtung eingelegt oder an der Abgabestelle zurückgelassen wird. Die Zustellung gilt in diesem Zeitpunkt als bewirkt.
– Soweit dies ohne Gefährdung der Gesundheit des Zustellers möglich ist, ist der Empfänger durch schriftliche, mündliche oder telefonische Mitteilung an ihn selbst oder an Personen, von denen angenommen werden kann, dass sie mit dem Empfänger in Verbindung treten können, von der Zustellung zu verständigen. Die Zustellung wird nicht bewirkt, wenn sich ergibt, dass der Empfänger wegen Abwesenheit von der Abgabestelle nicht rechtzeitig vom Zustellvorgang Kenntnis erlangen konnte, doch wird die Zustellung mit dem der Rückkehr an die Abgabestelle folgenden Tag wirksam.
– Die Zustellung, die Form der Verständigung von der Zustellung sowie gegebenenfalls die Gründe, aus denen eine Verständigung nicht möglich war, sind vom Zusteller auf dem Zustellnachweis (Zustellschein, Rückschein) zu beurkunden. Der Zustellnachweis ist dem Absender unverzüglich zu übersenden.

Über die Autoren: Dies ist eine Information der Schmelz Rechtsanwälte OG. Die Sozietät ist auf Arbeitsrecht, Erbrecht, Fremdenrecht, Medienrecht sowie Unternehmensrecht spezialisiert.

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COVID-19: Maßnahmen auf dem Gebiet des Zivilrechts

Österreichische Legislative reagiert auf Pandemie

COVID-19: Maßnahmen auf dem Gebiet des Zivilrechts

(Bildquelle: @ pexels.com)

Der österreichische Gesetzgeber reagiert auf die COVID-19-Pandemie. Zahlreiche materiell-zivilrechtliche Bestimmungen wurden an die Herausforderungen der Gegenwart angepasst.

1. Allgemeines Vertragsrecht

Wenn bei einem vor dem 1.4.2020 eingegangenen Vertragsverhältnis der Schuldner eine Zahlung, die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet (Zahlungsverzug), weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, muss er für den Zahlungsrückstand, ungeachtet abweichender vertraglicher Vereinbarungen, höchstens die gesetzlichen Zinsen (§ 1000 Abs. 1 ABGB) zahlen und ist nicht verpflichtet, die Kosten von außergerichtlichen Betreibungs- oder Einbringungsmaßnahmen zu ersetzen.

Zudem gilt hinsichtlich der oben beschriebenen Vertragsverhältnisse ein Ausschluss von Konventionalstrafen. Soweit der Schuldner als Folge der COVID-19-Pandemie die geschuldeten Leistungen nicht mehr (rechtzeitig) erbringen kann und dementsprechend in Verzug gerät, ist er daher nicht verpflichtet, eine vereinbarte Konventionalstrafe im Sinn des § 1336 ABGB zu zahlen. Das selbst dann, wenn vereinbart wurde, dass die Konventionalstrafe unabhängig von einem Verschulden des Schuldners am Verzug zu entrichten ist.

2. Arbeitsrecht

Werden Einrichtungen auf Grund behördlicher Maßnahmen geschlossen und hat ein Arbeitnehmer, der nicht in einem versorgungskritischen Bereich tätig ist, keinen Anspruch auf Dienstfreistellung zur Betreuung seines Kindes, kann der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine Sonderbetreuungszeit im Ausmaß von bis zu drei Wochen, für die Betreuung von Kindern bis zum vollendeten 14. Lebensjahr, für die eine Betreuungspflicht besteht, gewähren. Dasselbe gilt in Beuug auf Menschen mit Behinderungen, für die eine Betreuungspflicht besteht, 2. für Angehörige von pflegebedürftigen Personen, und für Angehörige von Menschen mit Behinderungen, wenn deren persönliche Assistenz in Folge von COVID-19 wegfällt. Der Arbeitnehmer hat keinen Rechtsanspruch auf Sonderurlaub.

Der Arbeitgeber hat Anspruch auf Vergütung von 1/3 des in der Sonderbetreuungszeit an die Arbeitnehmer gezahlten Entgelts, gedeckelt durch die monatliche Höchstbeitragsgrundlage, durch den Bund. Dieser Anspruch ist binnen sechs Wochen vom Tage der Aufhebung der behördlichen Maßnahmen bei der zuständigen Abgabebehörde gelten zu machen.

Arbeitnehmer, deren Dienstleistungen aufgrund des COVID-19-Maßnahmengesetzes, die zum Verbot oder zu Einschränkungen des Betretens von Betrieben führen, nicht zustande kommen, sind verpflichtet, auf Verlangen des Arbeitgebers in dieser Zeit Urlaubs- und Zeitguthaben zu verbrauchen. Für den Verbrauch gilt: Urlaubsansprüche aus dem laufenden Urlaubsjahr müssen nur im Ausmaß von bis zu 2 Wochen verbraucht werden. Von der Verbrauchspflicht sind weiters ausgenommen solche Zeitguthaben, die auf der durch kollektive Rechtsquellen geregelten Umwandlung von Geldansprüchen beruhen (Freizeitoption). Insgesamt müssen jedoch nicht mehr als 8 Wochen an Urlaubs- und Zeitguthaben verbraucht werden.In Betriebsvereinbarungen nach § 97 Z 13 ArbVG in Zusammenhang mit der Corona-Kurzarbeit können künftig auch Regelungen zum Verbrauch des Urlaubs, ausgenommen Urlaub aus dem laufenden Urlaubsjahr, und von Zeitguthaben getroffen werden.

Die Tätigkeitsdauer von Organen der betrieblichen Interessenvertretung nach, die im Zeitraum von 16.3.2020 bis 30.4.2020 endet, verlängert sich bis zur Konstituierung eines entsprechenden Organs nach dem 30.4.2020.

Der Lauf von laufenden gesetzlichen, kollektivvertraglichen und vertraglichen Verjährungs- und Verfallfristen betreffend Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis wird bis 30.3.2020 gehemmt.

3. Kreditvertragsrecht

Die Fälligkeit von Zahlungen aus Kreditverträgen wird gesetzlich gestundet: Ansprüche eines Kreditgebers bei Verbraucherkreditverträgen, die vor dem 15.3.2020 abgeschlossen wurden, auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen 1.4.2020 und 30.6.2020 fällig werden, gelten für die Dauer von drei Monaten als gestundet, wenn der Verbraucher aufgrund von Maßnahmen zur COVID-19-Pandemie Einkommensausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht möglich oder nicht zumutbar ist. Die Rückzahlung wäre bspw dann nicht zumutbar, wenn der angemessene Lebensunterhalt des Verbrauchers oder der angemessene Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten gefährdet ist. Die Vertragsparteien können jedoch auch abweichende Vereinbarungen treffen, insbesondere über mögliche Teilleistungen, Zins- und Tilgungsanpassungen oder Umschuldungen.Dem Kreditnehmer steht es freilich offen, auch im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 seine vertraglichen Zahlungen zu den ursprünglich vereinbarten Leistungsterminen weiter zu erbringen, ohne, dass eine solche Stundung erfolgt.

Derart gestundete Ansprüche des Kreditgebers sind nicht im Verzug. Kündigungen des Kreditgebers wegen Zahlungsverzugs oder wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Verbrauchers sind daher bis zum Ablauf der Stundung ausgeschlossen. Hiervon darf nicht zu Lasten des Verbrauchers abgewichen werden.

Demgegenüber bleiben dem Kreditgeber jedoch ebenso die Fristen zur Inanspruchnahme der für die gestundete Forderung bestellten Sicherheiten erhalten. Sie wird durch die Stundung so verlängert, dass dem Kreditgeber nach der letzten Fälligkeit einer besicherten Forderung für die Inanspruchnahme der Sicherheit dieselbe Zeit zur Verfügung steht, wie nach den Vereinbarungen, die vor der Stundung gegolten haben.

Der Kreditgeber soll dem Verbraucher, ggf mithilfe von Fernkommunikationsmitteln, ein Gespräch über die Möglichkeit einer einvernehmlichen Regelung und über mögliche Unterstützungsmaßnahmen anbieten. Kommt eine einvernehmliche Regelung für den Zeitraum nach dem 30.6.2020 nicht zustande, so verlängert sich die Vertragslaufzeit des Kreditvertrages um drei Monate. Auch die jeweilige Fälligkeit der vertraglichen Leistungen wird um diese Frist hinausgeschoben.

Jedenfalls hat der Kreditgeber dem Verbraucher eine Ausfertigung des Vertrags zur Verfügung zu stellen, in der die vereinbarten oder gesetzlichen Vertragsänderungen berücksichtigt sind.

Diese Regelungen zu Verbraucherkreditverträgen gelten auch für Kleinstunternehmen (weniger als 10 Beschäftigte, Jahresumsatz bzw Jahresbilanz von nicht mehr als EUR 2 Mio) sowie für kleine und mittlere Unternehmen (weniger als 50 bzw 250 Beschäftigte, Jahresumsatz bzw. Jahresbilanz von nicht mehr als EUR 10 Mio bzw 50 Mio) als Kreditnehmer, wenn dem Unternehmen infolge von Umständen, die auf die Maßnahmen zur COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, die Erbringung der Leistungen ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs nicht möglich wäre.

4. Mietrecht

Können Mieter ihre Mietzinszahlungen, die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig werden, aufgrund einer erheblichen Beeinträchtigung ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, bedingt durch die COVID-19 Pandemie, nicht oder nicht vollständig bezahlen (Mietzinszahlungsverzug), kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch, dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern. Außerdem kann der Vermieter derartige Zahlungsrückstände bis zum Ablauf des 31.12.2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.

Weitere Besonderheiten gelten im Hinblick auf die Verlängerung von befristeten Wohnungsmietverträgen: Ein dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegender, befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30.3.2020 und vor dem 1.7.2020 abläuft, kann schriftlich bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, gelten die allgemeinen Regelungen des § 29 MRG, wonach der Mietvertrag in einem solchen Fall einmalig als auf drei Jahre erneuert gilt. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.

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Die ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

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