Schlagwort: Mieter

Mario Auer: Die Hausverwaltung ist der Problemlöser im Immobilien- und Objektmanagement

Die Immobilienverwaltung ist die Executive von Rechten und Pflichten sie ist im optimalen Fall der Problemlöser rund um Wohneigentum, Mietverhältnissen und dem differenzierten Rechtsverständnis aller beteiligten Parteien.

Mario Auer: Die Hausverwaltung ist der Problemlöser im Immobilien- und Objektmanagement

(Bildquelle: © Soll & Haben – Foto: Katja Zanella-Kux)

Kufstein/Tirol – Grundsätzlich kann jeder Eigentümer jede natürliche Person und jedes Unternehmen mit der Verwaltung einer Liegenschaft beauftragen. Natürlich kann auch einer der Eigentümer die Funktion des Hausverwalters immer auch selbst übernehmen. Bei größeren Liegenschaften werden meist professionelle Verwalter für das Objektmanagement bestellt. Im Umgang mit den Eigentümern von selbstgenutzten Wohnflächen, den Eigentümern die Wohnungen als Kapitalanlage betrachten und den Mietern innerhalb einer Wohnanlage, können viele Probleme entstehen.

Da unterschiedliche Sichtweisen aufeinander treffen kann es zu massiven Spannungen kommen. Der Hausverwalter steht dabei im Mittelpunkt, alle Interessen fokussieren sich direkt beim Verwalter, juristisch herrscht oftmals schnell Klarheit, aber menschlich ist es keine leichte Aufgabe, unterschiedliche Meinungen und Aspekte unter einen Hut zu bringen.

Wo ist das Problem und wie kann man es lösen?

Eine der wichtigsten Aufgaben von Immobilienverwaltern ist es, als Bindeglied zwischen dem Eigentümer der Wohneinheit und den Mietern zu fungieren. Er ist damit Ansprechpartner für Probleme aller Art: Der Immobilienverwalter kümmert sich um Reparaturen, aber auch um Differenzen unter den einzelnen Mietparteien. Probleme sind unterschiedlicher Art, aber wie kann man oftmals verhärtete Fronten klären, ein Fachmann gibt uns Auskunft.

Mario Auer, Fachmann in Sachen Objektmanagement ist mit der Sachlage vertraut: Wer ein Mietobjekt besitzt oder sich ein Gebäude mit verschiedenen Wohnungseigentümern teilt, ist mit vielen Aufgaben konfrontiert. Von der Reinigung bis hin zur Wartung der technischen Geräte ist die Hausverwaltung ein Full-Time-Job. Viele Eigentümer entscheiden sich deshalb für einen professionellen Immobilienverwalter, denn die Probleme müssen gelöst werden, sonst kann ein Wohnraum zum Alptraum werden, der Verwalter ist dabei Mediator, Vermittler, er muss aber auch bestimmend handeln, denn es geht um Rechte und Pflichten und um vernünftige Kompromisse.

Der Begriff Hausverwaltung, sagt zu wenig über die Bandbreite der Tätigkeit aus

Die Hausverwaltung ist eine Interessenvertretung die sich für die Rechte und Pflichten von Mietern und Eigentümern einsetzt. Die Hausverwaltung kommt immer dann zum Einsatz wenn zum Beispiel etwas in der Wohnung kaputt ist, oder die Miete in viel zu kurzen Abständen immer weiter erhöht wird. Auch bei scheinbar unlösbaren Problemen und Streit mit den Nachbarn schreitet die Hausverwaltung ein.

Die häufigsten Einsatzfälle sind aber meist:

-Wenn Mitbewohner das Stiegenhaus (Treppenhaus) ständig mit Müll o.ä. verschmutzen
-Wenn sich Nachbarn nicht an vereinbarte Ordnungsregeln halten (Bsp.: das Stiegenhaus regelmäßig zu säubern, oder im Winter den Schnee zu räumen)
-Wenn der Nachbar oder dessen Besuch ständig Parkplätze besetzt die anderen Mietern der Wohnung offiziell zustehen
-Wenn Bewohner oder andere Personen Wände oder sonstige Sachen des Gebäudes beschmutzen
-Wenn Nachbarn zum Beispiel beim Heimwerken, Rasenmähen, Party machen, Musik hören, usw. und sich nicht an die gesetzlichen Ruhezeiten halten (Lärmbelästigung)
-Wenn freie Wege im Treppenbereich, Gängen, Flichtwegen von Bewohnern immer wieder durch Fahrräder, Grünpflanzen, Schuhe oder Kinderwägen blockiert werden.
-Wenn zu hohe Reparaturkosten für kaputte Sachen anfallen
-… und eine Menge mehr …

Die Hausverwaltung beschäftigt sich also mit allen entstehenden Kosten, Verbote und Gebote rund um die gemietete Wohnung. Da ist man ein „Troubleshooter“ und wird zu einem möglichst diplomatischen Problemlöser zwischen Konfliktparteien, glauben Sie mir, es gibt Momente, da sind engagierte Hausverwalter eigentlich unbezahlbare Retter in der Not. In seinem Blog berichtet Mario Auer über viele Themen die im Geschäftsalltag eines Hausverwalters eine Rolle spielen.

Pro und Contra zum Thema Hausverwaltungen

Hausverwaltungen gibt es solche und solche, der Berufszweig steht auch oft unter Kritik, da geht es um zu wenig Leistung, zu wenig Einsatzwillen, hohe Kosten, viel Unzufriedenheit. Es gibt anscheinend eine Menge Missverständnisse über Hausverwalter und deren Aufgabenbereiche. Es gibt nicht nur den Hausverwalter, sondern auch Mietverwalter, Hausmeister, Handwerker, Architekt, Gutachter, Makler, Rechtanwälte, die haben alle mit Wohnraum zu tun. Aber viele denken ein Hausverwalter sei ein Allround-Wisser und -Könner, und erwarten entsprechend eine außerordentliche Leistung.

„Deshalb immer genau definieren was der Hausverwalter zu machen hat, die Entscheidung zu treffen für einen bestimmten Objektverwalter ist nicht leicht. Aber man kann aufgrund von Referenzen und dem sprichwörtlichen „Guten Ruf“, den richtigen Problemlöser finden, denn ein völlig problemloses Wohnobjekt wird es wohl nie geben, aber es gibt Wohnanlagen in denen das Miteinander und die Funktionalität gut abgestimmt ist, da passt dann das meiste und so soll es sein“, resümiert Mario Auer – da stimmt dann die Balance zwischen Recht und Ordnung. (RZ)

„Immobilien sind wie kleine Kinder. Sie benötigen Aufmerksamkeit und jemanden der Hilfestellung leistet wenn Probleme auftreten.“
Als professionelle Hausverwalter verstehen wir unsere Dienstleistung als ganzheitlichen Mehrwert für unsere Kunden.

Kontakt
soll und haben immobilienverwaltung
Mario Auer
Südtiroler Platz 12
6330 Kufstein
+43 5372 20809
mario.auer@suh-verwaltung.com
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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Nachbarn müssen Kinderlärm im Mietshaus tolerieren

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze - Mietrecht

Lärm ist als Ausdruck der natürlichen Entwicklung von Kindern grundsätzlich hinzunehmen. (Bildquelle: ERGO Group)

Ein Mieter im Mehrfamilienhaus kann von seinen Nachbarn durchaus verlangen, übermäßigen Lärm zu vermeiden. Dass Kinder Lärm machen, ist jedoch normal. Nachbarn müssen dies hinnehmen, solange der Lärm nicht unzumutbare Formen annimmt. Dabei kommt es sehr auf den Einzelfall an. Dies geht laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor.

Worum ging es bei Gericht?

Ein Ehepaar wohnte in einer Mietwohnung direkt unter einer Familie mit zwei Kindern im Alter von 14 und 16 Jahren. Das 1962 gebaute Haus verfügte nicht über die heute übliche Trittschalldämmung. Das Paar fühlte sich immer wieder durch Geräusche aus der oberen Wohnung gestört – lautes Herumtrampeln, Türen schlagen und Gepolter. Ein von ihnen erstelltes Lärmprotokoll wies täglich bis zu acht Lärmbelästigungen aus, meist nachmittags bis abends etwa um 22:30 Uhr, aber auch in der Zeit der Mittagsruhe. Nachdem Absprachen auf Dauer keine Wirkung zeigten, verklagten sie die Familie auf Unterlassung. Diese widersprach: Die Behauptungen könnten nicht der Wahrheit entsprechen. Die Eltern seien bis 16 Uhr beziehungsweise 22 Uhr arbeiten, die Kinder kämen erst um 17 Uhr aus der Schule. Die Kinder trauten sich nicht mehr auf den Balkon, weil der Nachbar darunter sie dann sofort anschreie. Die Eltern trauten sich kaum noch, Hausarbeiten durchzuführen, da diese Lärm verursachen könnten. Der Kläger sitze den ganzen Tag da und mache sich Notizen über das Kommen und Gehen seiner Nachbarn, weshalb er mit dem ganzen Haus zerstritten sei.

Das Urteil

„Das Amtsgericht München sah hier keinen Raum für ein Unterlassungsurteil“, kommentiert Michaela Rassat die Entscheidung. In Altbauten sei mit erhöhter Lärmbelastung zu rechnen. Kinderlärm sei als Ausdruck der natürlichen Entfaltung von Kindern üblich und von den Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen. Zwar müssten die Eltern so gut wie möglich dafür sorgen, dass ihre Kinder nicht durch Lärm andere Mieter belästigten. Gerade Jugendliche im Alter von 14 bis 16 ließen sich aber nicht mehr unbedingt alles von den Eltern vorschreiben. Für vereinzelte Lärmbelästigungen nach 22 Uhr seien die Eltern deshalb nicht haftbar zu machen. Das Gericht sah es nicht als bewiesen an, dass der Lärm im vorliegenden Fall ein unzumutbares Maß erreicht habe. Die Kläger legten gegen das Urteil Berufung ein. Das Berufungsgericht veranlasste über 14 Tage eine Dauerlärmmessung durch einen Sachverständigen. Die Messung ergab, dass die Trittgeräusche meist zwischen 22 und 33 Dezibel lagen und 37 Dezibel nicht überschritten. Bis zu 40 Dezibel gelten für Trittschall als normal. Die Kläger nahmen ihre Berufung daraufhin zurück. Die Kosten für Messung und Gutachten in Höhe von 8.440 Euro mussten sie übernehmen.

Was bedeutet das für Mieter?

Deutsche Gerichte sind beim Thema Kinderlärm meist eher liberal eingestellt. Natürlich gibt es auch hier Grenzen – etwa, wenn das Lärmen mutwillig erfolgt, um andere zu stören. „Es kommt auch auf die Art, Dauer und Lautstärke der Geräusche an, auf die Tageszeit, auf das Alter und die Entwicklung der Kinder sowie auf die Möglichkeiten der Eltern, Einfluss auf den Lärmpegel zu nehmen“, erklärt Rassat und rät: „Der erste Schritt sollte immer ein ruhiges Gespräch sein – kein ärgerliches Geschrei zum Nachbarn hin. So lässt sich vielleicht auch trotz Differenzen ein gutnachbarschaftliches Verhältnis bewahren.“
Amtsgericht München, Urteil vom 23. Mai 2019, Az. 283 C 1132/17

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Nebenkosten und Betriebskosten für Mieter 2019 abrechnen

Mietnebenkosten- und Betriebskostenabrechnung rechtssicher und fristgemäß erstellen

Nebenkosten und Betriebskosten für Mieter 2019 abrechnen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Mietnebenkosten.
Viele, die Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt. Das Mietrecht ist ein komplexes Thema. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind. Wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Macht der Vermieter kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Der scharf formulierte Titel signalisiert, an wen sich dieses Buch wendet. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Dabei wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft nichts.

In den nächsten Kapiteln erläutert er Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Auf die Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen geht Trepnau ein. Der Fokus richtet sich auf die Verteilung der Nebenkosten, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Thomas Trepnau benennt alle Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Der kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, dass er. laut Gesetz, bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er wirtschaftlich vernünftig handeln muss und nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie für ihn, den Vermieter durchlaufende Posten sind.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz.
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die Musterabrechnung fehlt nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit:
Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt(DIA), war jahrelang in der Immobilienbranche tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.
Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können Sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.

Das Buch mit der ISBN 978-2-9560164-9-6 kann überall im Buchhandel oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Mieterin muss Handwerker in die Wohnung lassen – auch mit 92

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze - Mietrecht

Mieter müssen Handwerker nach Voranmeldung in die Wohnung lassen.
(Bildquelle: ERGO Group)

Beauftragt ein Vermieter notwendige Instandsetzungsarbeiten, müssen die Mieter die Handwerker nach Voranmeldung in die Wohnung lassen und ihnen Aufmaß- und Vorbereitungsarbeiten gestatten. Ein hohes Alter der Mieter ändert daran nichts. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Amtsgericht München entschieden.

Worum ging es bei Gericht?

Die 92-jährige Mieterin einer Wohnung in München hatte sich bereits vor Jahren über undichte Fenster und Schimmel beschwert und daraufhin die Miete gemindert. Mitte 2018 teilte ihr der Vermieter mit, dass nach längerer Diskussion in der Eigentümerversammlung ein Austausch der Fenster stattfinde. Die Arbeiten würden schätzungsweise vier Tage dauern. Im September sollte ein Termin für Aufmaßarbeiten stattfinden. Dazu müssten Handwerker in die Wohnung kommen. Die Mieterin lehnte jedoch alle angebotenen Termine ab. Zuvor müsse der Vermieter ihr die Übernahme von Hotelkosten, Mahlzeiten sowie Reinigungskosten schriftlich zusagen. Da sie altersbedingt ängstlicher geworden sei, müsse der Vermieter mit ihr anders umgehen als mit jüngeren Mietern. Der Vermieter wandte ein, dass der genaue Umfang der Arbeiten noch gar nicht feststünde. Diesen sollten die Handwerker erst bei dem umstrittenen Termin feststellen.

Das Urteil

Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht. Die Mieterin müsse nach vorheriger Ankündigung mit einer Frist von fünf Tagen montags bis freitags zwischen 9:00 Uhr und 17:00 Uhr die Handwerker für die Aufmaß- und Vorbereitungsarbeiten in die Wohnung lassen. „Das Gericht wies darauf hin, dass Mieter Maßnahmen dulden müssen, die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung erforderlich sind“, so Michaela Rassat. Der Vermieter sei verpflichtet, Arbeiten in der Wohnung rechtzeitig anzukündigen und deren ungefähre Dauer sowie Art und Umfang mitzuteilen. Dies sei hier geschehen. Vorbereitungsarbeiten, wie in diesem Fall, seien ebenfalls zu dulden – auch wenn die Mieterin bereits 92 sei. „Das Gericht erklärte, dass dies insbesondere dann gilt, wenn die Arbeiten einen Mangel beseitigen sollen, den der Mieter bereits gerügt und wegen dem er die Miete gemindert hat“, ergänzt Rassat.

Was bedeutet das für Mieter?

Eine Mietminderung wegen Mängeln hat den Zweck, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit er die Mängel beseitigt. Will der Vermieter sich der Sache annehmen und Handwerker schicken, muss der Mieter sie auch in die Wohnung lassen – zumindest solange sie nach Voranmeldung und zu normalen Tageszeiten erscheinen. Dies gilt unabhängig vom Alter der Mieter. „Unter Umständen können Mieter einen Anspruch auf die Erstattung von Hotelkosten haben, wenn ihre Wohnung wegen Erhaltungsmaßnahmen unbewohnbar ist. Allerdings können Mieter ihre Zustimmung zu reinen Aufmaßarbeiten nicht davon abhängig machen, dass der Vermieter ihnen vorher die Erstattung von Hotelkosten zusichert“, so die D.A.S. Expertin.
Amtsgericht München, Urteil vom 13. Dezember 2018, Az. 418 C 18466/18

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Das Zuhause für den Urlaub sicher machen – Verbraucherinformation der ERGO Versicherung

Tipps, um entspannt zu verreisen

Das Zuhause für den Urlaub sicher machen - Verbraucherinformation der ERGO Versicherung

Für Einbrecher ist die Urlaubszeit Hochsaison. (Bildquelle: ERGO Group)

An langen Wochenenden oder in den Ferien heißt es für viele: Ab in den Urlaub! Zurück bleiben leere Häuser und Wohnungen. Damit bei der Heimkehr keine bösen Überraschungen warten, gibt Peter Schnitzler, Versicherungsexperte von ERGO, Mietern und Eigentümern Tipps, was sie vor der Abreise beachten sollten. Er informiert außerdem, welche Versicherung im Fall der Fälle für einen Schaden aufkommt.

Vorkehrungen für Haus und Wohnung

Sonnencreme einkaufen, die letzte Maschine Wäsche waschen, die Koffer vom Speicher holen – vor der Abreise in den Urlaub gibt es meist noch hundert Dinge zu tun. Da kann schon mal in Vergessenheit geraten, dass zur Urlaubsvorbereitung auch die Sicherheit des eigenen Zuhauses gehört. Besonders wichtig: Das Wasser abstellen – wenn möglich den Hauptwasserhahn oder zumindest die Zuleitungen zu Spül- und Waschmaschine. Viele unterschätzen zudem das Wetter in der warmen Jahreszeit. Nicht immer ist der Himmel blau und die Sonne scheint. Im Gegenteil: Von Mai bis September gibt es die meisten Gewitter und Starkregenereignisse. Daher ist es wichtig, die eigenen vier Wände vor dem Urlaub wetterfest zu machen. Das heißt: Alle Fenster und Kellerschächte fest verschließen. Um Überspannungsschäden durch Blitzeinschläge zu vermeiden, sollten Bewohner zudem alle nicht benötigten elektrischen Geräte vom Netz nehmen. Im Garten oder auf Balkon und Terrasse heißt es: Alle beweglichen Gegenstände wie Möbel, Gießkannen oder Sonnenliegen im Haus oder im Schuppen verstauen. „Denn bei einem Sturm können herumfliegende Gegenstände großen Schaden anrichten“, weiß Peter Schnitzler.

Urlaubszeit ist Einbruchzeit

Doch nicht nur Unwetter können Schaden anrichten: Für Einbrecher ist die Urlaubszeit Hochsaison. Besonders wichtig ist es daher, vor der Abreise zu kontrollieren, ob wirklich alles verriegelt ist. „Einen zusätzlichen Schutz bieten mechanische Sicherungen wie Zusatzschlösser an Terrassentüren und Fenstern oder Querriegelschlösser an Eingangstüren. Auch Mieter können hier nachrüsten – vorausgesetzt, der Vermieter ist damit einverstanden“, so Schnitzler. Darüber hinaus ist es sinnvoll, den Eindruck zu erwecken, jemand sei zu Hause. Eine Zeitschaltuhr kann beispielsweise das Licht steuern oder elektrische Rollläden nachts schließen und morgens wieder öffnen. „Urlauber können auch Nachbarn, Freunde oder Familienangehörige bitten, regelmäßig im Haus oder der Wohnung vorbeizuschauen und den Briefkasten zu leeren. Das täuscht Anwesenheit vor – und schreckt Einbrecher ab“, rät der Experte von ERGO.

Welche Versicherung zahlt im Fall der Fälle?

Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen kann es auch mal zu einem Schaden kommen. Haben Einbrecher Hab und Gut entwendet, springt die Hausratversicherung ein. „Der Versicherer übernimmt in solchen Fällen die Wiederbeschaffungskosten für gestohlene Gegenstände und erstattet die Kosten für Reparaturmaßnahmen, beispielsweise für aufgebrochene Fenster oder Türen“, so der Versicherungsexperte. Sind Inventar wie Möbel oder Teppiche beispielsweise durch einen Leitungswasserschaden beschädigt, ist ebenfalls die Hausratversicherung gefragt. Kommt es aber aufgrund von Starkregen zu einer Überschwemmung, zahlt die Hausratversicherung nur, wenn sie „Weitere Naturgefahren“ einschließt. Das gilt auch bei der Wohngebäudeversicherung, die für Schäden am Gebäude, beispielsweise an der Bausubstanz oder am Dach, aufkommt. „Wer sein Zuhause mit smarter Technik ausgerüstet hat, kann sich bei einigen Versicherern zusätzlich mit einem Smart Home-Baustein absichern“, weiß Schnitzler. Damit sollen größere Schäden frühzeitig erkannt und so Schlimmeres verhindert werden – auch dann, wenn die Bewohner selbst nicht zu Hause sind. Schnitzler erklärt: „Im Fall eines Wasserrohrbruchs beispielsweise springt der Wassersensor an und schickt den Bewohnern via Smart Home-System einen Alarm aufs Handy. Kann derjenige darauf gerade nicht selbst reagieren, leitet das System den Alarm an den Versicherer weiter.“ Dieser kontaktiert daraufhin eine vorab bestimmte Person, die im Besitz eines Haustürschlüssels ist. Derjenige kann so dafür sorgen, dass ein vom Versicherer beauftragter Klempner in die Wohnung kommt und den Schaden repariert.
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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Wohnungsvergrößerung ist keine Modernisierung

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze - Mietrecht

Mieter müssen nicht alle geplanten Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters akzeptieren. (Bildquelle: ERGO Group)

Schaffen Vermieter neuen Wohnraum, handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen, die Mieter nach dem Gesetz dulden müssen. Allerdings zählt die Vergrößerung einer bestehenden Wohnung mit Änderung des Grundrisses nicht dazu. Die Mieter der entsprechenden Wohnung haben daher auch keine Duldungspflicht. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Landgericht Berlin entschieden.

Worum ging es bei Gericht?

Eine Berliner Vermieterin wollte eine vermietete Dreizimmerwohnung mit einem Anbau vergrößern und in eine Vierzimmerwohnung umwandeln. Die Vermieterin ging davon aus, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches handelte. Solche müssen die Mieter dulden. Die Mieter bezweifelten jedoch, dass die Arbeiten in der Wohnung unter diese Regelung fielen. Sie waren der Ansicht, dass ihre Zustimmung erforderlich sei – die sie verweigerten. Die Vermieterin zog daraufhin vor Gericht und verklagte sie auf Duldung der Baumaßnahmen.

Das Urteil

Das Landgericht Berlin sah hier keine Duldungspflicht der Mieter. Zwar sei die Schaffung neuen Wohnraums im Bürgerlichen Gesetzbuch als Modernisierungsmaßnahme genannt. „Durch die reine Vergrößerung einer Wohnung mit Änderung des Grundrisses entsteht nach Ansicht des Gerichts jedoch kein neuer Wohnraum. Denn die Anzahl von Mietwohnungen nimmt nicht zu. Nur die betroffene Wohnung selbst ist anschließend für einen anderen Mieterkreis attraktiver“, erklärt Michaela Rassat. Zwar könnten auch Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnwerts duldungspflichtige Modernisierungen sein. Das sei hier dem Gericht zufolge jedoch nicht der Fall gewesen. Die Vermieterin habe die Wohnung grundlegend umgestalten wollen. Dadurch steige nicht der Wohnwert, sondern es entstehe eine ganz andere Art von Wohnung. Das Landgericht wies daher die Klage der Vermieterin ab.

Was bedeutet das für Mieter?

Kündigt der Vermieter Baumaßnahmen an der Mietwohnung an, sollten Mieter gründlich prüfen, ob es sich wirklich um eine duldungspflichtige Modernisierung im Sinne von § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches handelt. „Ist das nicht der Fall, können sie gegen die Arbeiten ihr Veto einlegen. Außerdem sollten Mieter wissen, dass einige Modernisierungsmaßnahmen dazu führen, dass der Vermieter die Miete erhöhen darf“, so Rassat.
Landgericht Berlin, Beschluss vom 20. Dezember 2018, Az. 64 S 37/18

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Richtig reagieren auf Mängel in der Mietwohnung – Tipps für Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Richtig reagieren auf Mängel in der Mietwohnung - Tipps für Mieter

Mietrecht

Vermieter über Mängel informieren: Treten Mängel in der Wohnung auf, sollte der Mieter den Vermieter in jedem Fall direkt darüber informieren. Ob man vom Vermieter überhaupt die Beseitigung verlangen oder die Miete mindern will, spielt an der Stelle noch keine Rolle. Hintergrund ist folgender: Zeigt der Mieter die Mängel nicht an und vergrößern diese sich später, kann der Vermieter wiederum unter Umständen Schadensersatz verlangen. Im Gegensatz zum Mieter hat der ja keinen Zugriff auf die Wohnung und daher keine Möglichkeit, sich ohne Anzeige des Mieters ein Bild von den Mängeln zu machen. Wenn sich nun also z.B. Feuchtigkeitsschäden bilden, über die der Mieter den Vermieter nicht in Kenntnis setzt, und entwickelt sich daraus später Schimmelpilz, kann sich der Mieter dadurch schadensersatzpflichtig machen.

Auf Nachweis der Mängelanzeige achten: Das gilt es für Mieter also zu vermeiden. Dafür ist es wichtig, darauf zu achten, dass man später die Mängelanzeige auch nachweisen kann. Wenig hilfreich ist es also in diesem Zusammenhang, einfach den Hausmeister anzurufen oder anzusprechen, wenn er einem über den Weg läuft. Oftmals haben Hausmeister später Schwierigkeiten, sich daran zu erinnern, dass sie auf die Mängel hingewiesen wurden. Ratsam ist es deshalb, ein Schreiben bei E-Mail an den Vermieter zu senden mit der Bitte um Zugangsbestätigung. Sofern er den Eingang der Mail bestätigt, reicht das als Nachweis aus. Wenn man keine Reaktion erhält, sollte man zu einer Übermittlung des Schreibens per Boten greifen.

Instandsetzung und Mietminderung: Will der Mieter auch direkt die Mängel beseitigt haben bzw. aufgrund derselben die Miete mindern, sollten diese Ansprüche auch schon im Zusammenhang mit der Mängelanzeige geltend gemacht werden. Dann hat man dem Vermieter eine angemessen Frist zur Beseitigung der Mängel zu setzen. Sofern das Verhältnis zum Vermieter eigentlich gut ist, kann man überlegen, auf eine sofortige Minderung zu verzichten. Es empfiehlt sich dann, diese mit Hinweis auf die Mängel anzukündigen und anzugeben, dass man die vollständige Miete zukünftig nur noch unter Vorbehalt zahlt.

Beweise sichern: Sollte sich der Vermieter weigern, die Mängel zu beseitigen, und kommt es dann zu einem Verfahren, muss der Mieter die Mängel auch darlegen und beweisen können. Im Hinblick darauf sollte er sich also rechtzeitig darum bemühen, die entsprechenden Beweise zu sicheren. Bei Mängeln, die optisch nachvollziehbar sind, kann das durch Fotos geschehen. In Fällen der Lärmbelästigung ist ein Lärmprotokoll sinnvoll, das genau auflistet, wann es in welcher Intensität und für welche Dauer zu Beeinträchtigungen kommt. Ist z.B. die Heizung ausgefallen, empfiehlt sich ein Temperaturprotokoll. Auch kann man Zeugen zu sich in die Wohnung einladen, die den Mangel dann ggf. später bestätigen können.

29.6.2017

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Falsche Betriebskostenabrechnung des Vermieters – Anzeige wegen Betruges

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, im Interview mit Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Falsche Betriebskostenabrechnung des Vermieters - Anzeige wegen Betruges

Mietrecht

Maximilian Renger

Auf YouTube hat ein Zuschauer zuletzt bei dir nachgefragt, ob er seinen Vermieter wegen Betrugs anzeigen kann, weil der ihm eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung geschickt hatte. Was hältst du von diesem Vorgehen?

Fachanwalt Bredereck

Das ist eine ganz gefährliche Angelegenheit. Ich kann nur jedem Mieter dringend davon abraten, seinen Vermieter anzuzeigen, ohne vorher rechtlichen Rat eingeholt zu haben.

Maximilian Renger

Wieso das?

Fachanwalt Bredereck

Stellt sich die Strafanzeige als unberechtigt heraus, kann dann wiederum der Vermieter auf dieser Grundlage unter Umständen eine Kündigung aussprechen. Deshalb unbedingt vorher einen Anwalt fragen. Ich wäre dabei auch in der Beratung immer sehr zurückhaltend, was eine Strafanzeige angeht. Es mag durchaus sein, dass eine Vielzahl von Betriebskostenabrechnungen in der Praxis fehlerhaft sind und dabei dürfte es sich auch kaum immer um ein Versehen des Vermieters halten. Doch selbst wenn damit ein Betrug vorliegen sollte, wird es sehr schwer, den auch zu beweisen.

Maximilian Renger

Wo liegen da die Beweisschwierigkeiten?

Fachanwalt Bredereck

Zunächst einmal ist es schon sehr schwer, die Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung zu beweisen. Mieter müssen dabei Belegeinsicht nehmen, vielfach fehlen einem die Informationen, um vollständig nachvollziehen zu können, wie sich die Abrechnung letztlich zusammensetzt. Damit wird also schon verdammt schwer, den sog. objektiven Tatbestand eines Betruges nachzuweisen. Darüber hinaus muss im Rahmen des subjektiven Tatbestandes unter anderem aber auch noch der Vorsatz des Vermieters nachgewiesen werden, also dass er wusste, dass die Abrechnung falsch ist. Das wird sehr schwer, zumal Betriebskostenabrechnungen eben auch nicht ganz einfach sind für Vermieter, selbst wenn der dabei keine Fehler machen wollte.

Maximilian Renger

Verstehe. Also würdest du eigentlich immer von einer Strafanzeige abraten?

Fachanwalt Bredereck

Ja, eine Strafanzeige ist aus meiner Sicht fast nie sinnvoll. Selbst wenn es sich nun um einen Betrug handelt, hat man meiner Meinung keinen Vorteil davon, den Vermieter anzuzeigen. Es macht deshalb mehr Sinn, seine Forderungen gegenüber dem Vermieter geltend zu machen und in diesem Zusammenhang dann vielleicht auch eine Strafanzeige in den Raum zu stellen, um sich eine gewisse Verhandlungsposition aufzubauen. Hat man dagegen schon einfach eine Anzeige erstattet, kann man damit auch keinen wirklichen Druck mehr auf den Vermieter ausüben. Was aber natürlich auch nicht geht, ist dem Vermieter damit zu drohen, eine Strafanzeige zu erstatten, wenn er die geforderte Summe nicht zahlen sollte. Hier kann man dann wiederum als Mieter auf einmal schnell im Bereich einer strafbaren Nötigung sein und auch eine Kündigung riskieren. Deshalb in jedem Fall beraten lassen, bevor man hier als Mieter vorschnell aktiv wird.

22.6.2017

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Gewerberaummietverträge: BGH zur doppelten Schriftformklausel

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Gewerberaummietverträge: BGH zur doppelten Schriftformklausel

Mietrecht

Schriftform von besonderer Bedeutung

Geht es darum, einen Gewerberaummietvertrag abzuschließen, kommt der Schriftform eine besondere Bedeutung zu. Das BGB sieht im § 550, der über § 578 II BGB Anwendung findet, vor, dass der Vertrag vorzeitig gekündigt werden kann, wenn die Anforderungen im Hinblick auf die Schriftform nicht gewahrt werden. Das ist immer dann verheerend, wenn eine der Vertragsparteien, sei es nun der Mieter oder der Vermieter, Investitionen in erheblichem Umfang getätigt haben – in dem Glauben, dass der Vertrag über einen längeren Zeitraum laufen würde.

Anforderungen an die Schriftform

Zur Wahrung der Schriftform gehört nicht nur allein ein schriftliches Dokument mit den Unterschriften der Parteien. In der Praxis wird man ohnehin kaum auf mündliche Gewerberaummietverträge stoßen. Es müssen auch wesentliche Angaben, wie z. B. die vollständige Bezeichnung der Parteien, eine hinreichend genaue Beschreibung der Mietsache etc., enthalten sein und spätere Änderungen des Vertrags ordnungsgemäß schriftlich niedergelegt werden.

Schriftformklausel und doppelte Schriftformklausel

Um sicherzugehen, dass diese Anforderungen gewahrt werden, waren in der Praxis zunächst sog. Schriftformklauseln verbreitet. Demnach sollten alle Änderungen bzw. Ergänzungen des Vertrags schriftlich erfolgen müssen. Diese Klauseln könnten jedoch mündlich wieder abbedungen werden, entschied der BGH. Die Reaktion der Praxis waren dann die doppelten Schriftformklauseln, die vorsahen, dass abweichende Vereinbarungen im Hinblick auf die einfache Schriftformklausel wiederum nur in schriftlicher Form erfolgen durften.

Individualabrede auch bei doppelter Schriftformklausel vorrangig

Aus einem aktuellen Beschluss des Bundesgerichtshofs ergibt sich nun, dass auch bei der doppelten Schriftformklausel eine etwaige Individualabrede Vorrang hat. Die Parteien können also davon ebenfalls mündlich abweichen (BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16).

Lange Laufzeit nur bei Wahrung der Schriftform garantiert

Wem es auf eine lange Laufzeit des Vertrags ankommt, der sollte für sich aus dem BGH-Beschluss in erster Linie folgende Konsequenz ziehen: Bei jeder Änderung des Gewerberaummietvertrags sollte man ganz genau darauf achten, dass die Schriftform eingehalten wird. Sicher geht man hier nur, wenn man dafür sorgt, dass der gesamte Vertrag inklusive der gewünschten Änderungen neu aufgesetzt und von beiden Parteien erneut unterzeichnet wird. Ansonsten besteht stets das Risiko, dass am Ende doch für den anderen Vertragsteil die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung besteht.

15.06.2017

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Minderung durch den Mieter – was sollten Vermieter tun?

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, im Interview mit Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Minderung durch den Mieter - was sollten Vermieter tun?

Mietrecht

Maximilian Renger: Verschiedene Beiträge mit Hinweisen zum Thema Mietminderung für Mieter hast du ja schon gemacht. Jetzt soll es einmal um die andere Sichtweise gehen, also die Frage, wie Vermieter im Fall der Minderung durch den Mieter vorgehen sollten.

Fachanwalt Bredereck: Da würde ich zunächst schon bei der Mängelanzeige des Mieters ansetzen. Informiert der Mieter den Vermieter über einen Mangel, sollte letzterer auch aktiv werden und jemanden mit der Begutachtung und dann ggf. der Instandsetzung beauftragen. Ich wundere mich hier in der Praxis oft über Vermieter bzw. Hausverwaltungen, die dabei sehr zögerlich vorgehen oder sogar gänzlich untätig bleiben. Die Mängelbeseitigung hilft natürlich dem Mieter, nützt aber letztlich genauso dem Vermieter. Andernfalls verstärken sich die Mängel unter Umständen noch und verursachen weitere Schäden. Darüber hinaus ist auch so die Sicherung wertvoller Beweise möglich.

Maximilian Renger: Inwiefern das und auf welche Weise?

Fachanwalt Bredereck: Wenn es z. B. um einen Mangel geht, bei dessen Verursachung ein Mitverschulden des Mieters in Betracht kommt, wie etwa bei Schimmel durch unzureichendes Lüften, kann man sich dadurch einen Eindruck davon verschaffen, ob etwa die Fensterbänke frei sind, sodass der Mieter überhaupt die Fenster vernünftig öffnen konnte. Ist das nicht der Fall, kann man dies durch einen Zeugen mit einem Vermerk festhalten lassen und dann ggf. später vor Gericht verwenden.

Maximilian Renger: Verstehe. Wie geht es dann weiter?

Fachanwalt Bredereck: In der Folge kann man dann entweder zu der Mängelanzeige Stellung nehmen und die Mängel bestreiten oder, wenn es nichts zu bestreiten gibt, eben beseitigen. Was nützt einem dann eine Auseinandersetzung mit dem Mieter, wenn der einen auf Instandsetzung verklagt, den Prozess gewinnt und darauf dann noch eine Mietminderung stützt? In eindeutigen Fällen also besser einfach den Mangel beseitigen. Wie das geschieht, kann der Vermieter dann selbst entscheiden. Wichtig ist nur, dass am Ende die Gebrauchsbeeinträchtigung des Mieters abgestellt ist.

Maximilian Renger: Wie sollte man denn nun reagieren, wenn der Mieter einfach die Miete mindert?

Fachanwalt Bredereck: Hier kann man als Vermieter grundsätzlich zwei Strategien fahren, wenn man die Minderung für unberechtigt hält. Man kann zum einen die fehlende Miete direkt einklagen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, zunächst abzuwarten und zwar so lange, bis sich infolge der Minderung ein Zahlungsrückstand des Mieters ergeben hat, der zur Kündigung berechtigt. Dafür muss man den Mieter zwar auf den Rückstand hinweisen und zur Zahlung mahnen. Sofern diese unterbleibt, kann man dann aber zunächst strategisch abwarten und einem unliebsamen Mieter schließlich kündigen. Der entsprechende Zahlungsrückstand sollte dabei mindestens zwei, eher drei Monatsmieten betragen. Hier empfiehlt es sich, einen gewissen Spielraum zu lassen für den Fall, dass der Mieter ggf. doch in einer gewissen Höhe zur Minderung berechtigt war, um so nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zu riskieren.

12.06.2017

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Sommer auf Balkonien – Was Mieter beachten sollten

VdW Bayern: Mietrechtsurteile rund um den Balkon

München (01.06.2017) – Abschalten, sonnen, gärtnern: Ein eigener Balkon hat für viele Mieter einen hohen Stellenwert. Doch die Freiheit auf Balkonien ist nicht grenzenlos. Der VdW Bayern (Verband bayerischer Wohnungsunternehmen) hat Urteile rund um die Balkon- und Terrassennutzung zusammengestellt. „Wer nicht sicher ist, was erlaubt ist, sollte einen Blick in die Hausordnung werfen“, rät Verbandsvorstand Xaver Kroner.

Ob Geranien, Petunien oder Küchenkräuter, Mieter haben bei der Bepflanzung von Balkon und Terrasse weitgehend freie Hand. Eine Ausnahme ist der Anbau von Cannabis. Der kann neben den strafrechtlichen Folgen auch eine Kündigung des Vermieters nach sich ziehen (LG Ravensburg, Az: 4 S 127/01). Bis vor Gericht zog sich die Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter wegen einem Berg-Ahorn auf dem Balkon. Als die Baumkrone das Hausdach überragte, reichte der Vermieter Klage ein. Amtsgericht und Landgericht gaben dem Vermieter Recht. Ein Baum mit diesem Ausmaß, zumal Tiefwurzler, sei als Balkonpflanze nicht geeignet (LG München I, 31 S 12371/16).

Nicht jeder Hausbesitzer oder Nachbar teilt die Freude über den grünen Daumen des Mieters. Balkonpflanzen sollten nicht erheblich über die Balkonbrüstung ragen, ansonsten kann der Vermieter ein Zurückschneiden anordnen (AG Brühl, Az. 21 C 256/00). Beim Gießen der Balkonpflanzen ist Sparsamkeit angesagt: Es muss darauf geachtet werden, dass die Fassade und die Nachbarn im unteren Stockwerk trocken bleiben (AG München 271 C 73794/00). Das Anbringen von Blumenkästen an der Balkonaußenseite gehört nicht mehr zum vertragsmäßigen Gebrauch. Der Vermieter kann es im Mietvertrag unter Genehmigungsvorbehalt stellen, so das LG Berlin (67 S 370/09).

Vorsicht bei baulichen Veränderungen
Trotz des langen deutschen Winters hat ein Mieter keinen Anspruch auf den Umbau seines Balkons in eine Loggia. Der Vermieter muss einer seitlichen Balkonverglasung nicht zustimmen, wenn dadurch die einheitliche Fassade des Gebäudes nicht mehr gewährleistet ist, urteilte das LG Bautzen (Az: 1 S 4/00). Ein Mieter, der eigenmächtig eine Verglasung anbringt, muss diese auf Verlangen des Vermieters wieder beseitigen (LG Berlin, Az: 65 S 152/99). Auch die Montage von Markisen muss vom Vermieter genehmigt werden, da sie das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes verändern und die Konstruktion der Balkonplatte beeinträchtigen können. Gegen das Anbringen eines Sichtschutzes am Balkongeländer ist mietrechtlich jedoch nichts einzuwenden, wenn die Fassade dabei nicht verunstaltet wird.
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Im VdW Bayern sind 458 sozialorientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 332 Wohnungsgenossenschaften und 91 kommunale Wohnungsunternehmen. Die Mitgliedsunternehmen verwalten rund 525.000 Wohnungen, in denen ein Fünftel aller bayerischen Mieter wohnen.

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Kündigung des Vermieters nach Strafanzeige des Mieters?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Kündigung des Vermieters nach Strafanzeige des Mieters?

Mietrecht

Vertragsverletzungen des Mieters berechtigen zur Kündigung

Das Mietrecht bemüht sich, vertragstreue Mieter in Deutschland zu schützen. Kündigungen sind für den Vermieter deshalb nicht einfach. Bei Vertragsverletzungen des Mieters dagegen kann es, je nach Schwere des Verstoßes, schnell zu einer Kündigung, ggf. dann auch ohne vorherige Abmahnung, kommen. Eine solche Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter kann in diesem Zusammenhang auch darin bestehen, dass dieser gegen den Vermieter mehrere ehrverletzende und verleumderische Strafanzeigen erstattet. So geschehen in einem Fall, mit dem sich das LG Dresden vor kurzem beschäftigt hat (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16).

Unberechtigte Strafanzeigen können zur fristlosen Kündigung berechtigten

Das LG Dresden sprach dabei dem Vermieter für den entsprechenden Fall ein Kündigungsrecht zu und dies auch ohne, dass er zuvor abmahnen müsste. „Mehrere Strafanzeigen ehrverletzenden und verleumderischen Inhalts gegenüber dem Vermieter rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Mieter, ohne dass es einer Abmahnung bedarf“ (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16).

Keine Verwertung bereits abgemahnten Verhaltens

Eine Kündigung kommt allerdings dann nicht in Betracht, wenn der Vermieter wegen des Verhaltens des Mieters (der Strafanzeigen) bereits zuvor eine Abmahnung ausgesprochen hat. So lag der konkrete Fall hier, sodass der Vermieter die Strafanzeigen nicht mehr zur Begründung einer (fristlosen wie auch ordentlichen) Kündigung heranziehen konnte. Das LG Dresden: „Mahnt der Vermieter allerdings ein entsprechendes Mietverhalten ab, ist er mit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung und auch mit einer ordentlichen Kündigung ausgeschlossen, wenn diese lediglich auf das bereits abgemahnte Verhalten gestützt wird, ohne dass dem Mieter zwischenzeitlich ein neues Fehlverhalten zur Last gelegt werden kann. Insofern „verbraucht“ die Abmahnung die Kündigung“ (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16).

Verstöße dürfen nicht zu lange hingenommen werden

Weiterer interessanter Punkt in der Entscheidung: Das LG Dresden hielt zudem fest, dass der Vermieter nicht zu lange mit seiner Kündigung warten, das Verhalten des Mieters also nicht zu lange hinnehmen dürfe. Das LG Dresden dazu: „Eine rügelose Hinnahme einer Vertragsverletzung über mehr als fünf Monate stellt im Regelfall einen Umstand dar, der die Erheblichkeit einer Vertragsverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausschließt“ (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16).

Fazit

Bei ehrverletzenden und verleumderischen Strafanzeigen des Mieters sind Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Das gilt jedoch nur dann, wenn das entsprechende Verhalten des Mieters nicht zuvor schon abgemahnt wurde. Außerdem dürfen sie sich auch nicht zu lange Zeit lassen bis zum Ausspruch der Kündigung, da andernfalls der Mieter berechtigterweise davon ausgehen kann, dass sein Verhalten keine Sanktion in Form einer Kündigung nach sich ziehen wird.

18.5.2017

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Lärmbelästigung in der Mietwohnung – Mietminderung nur mit Lärmprotokoll?

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Lärmbelästigung in der Mietwohnung - Mietminderung nur mit Lärmprotokoll?

Mietrecht

In einem aktuellen Urteil hat sich der Bundesgerichtshof mal wieder mit der Frage der Mietminderung aufgrund von Lärmbelästigung beschäftigt und dabei zum Umfang der Darlegungslast des Mieters, speziell zu den Anforderungen an ein Lärmprotokoll, Stellung bezogen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16).

Miete gemindert, Wohnung gekündigt

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter aufgrund von fortwährenden Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Mehrfamilienhaus die Miete gemindert. Daraufhin hatte sich schließlich ein Zahlungsrückstand ergeben, aufgrund dessen die Vermieterin wiederum gekündigt hatte. Das Landgericht Stuttgart hatte die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für wirksam erachtet, der BGH war nun mit den Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters und der Beweiserhebung in den vorangegangenen Instanzen nicht einverstanden.

Mieter muss nicht Ursache der Mangelerscheinung darlegen

Der BGH stellte nun klar, dass es nicht Sache des Mieters sei, die Ursache für bestimmte Mangelerscheinungen darzulegen: „Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet.“ (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN) Da diese Vorgaben nicht eingehalten wurden, hat der BGH die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.

Lärmprotokoll sinnvoll

Trotz dieser Klarstellung des BGH bleibt ein Lärmprotokoll, in dem die Art, die Dauer sowie die Intensität des Lärms genauer beschrieben werden, für Mieter sinnvoll, um Mietminderung geltend zu machen. Das jeweilige Gericht muss nämlich ja auch die Höhe der zulässigen Minderung im konkreten Fall feststellen und braucht dafür entsprechende Anhaltspunkte. Dabei macht es dann natürlich einen Unterschied, ob die Belästigung für eine oder für fünf Stunden andauert und zu welcher Tages- bzw. Nachtzeit sie auftritt. Dies lässt sich mit einem hinreichend genauen Lärmprotokoll dann darstellen.

Miete unter Vorbehalt zahlen und später zurückfordern

Abgesehen davon ist Mietern auch zu empfehlen, die Miete nicht einfach in der Höhe einzubehalten, die sie für angemessen erachten, sondern sie zunächst in voller Höhe – aber unter Vorbehalt – weiterzuzahlen und sie dann später zurückzufordern. Auch wenn der Mieter im vorliegenden Fall seine Wohnung nicht verloren hat, so hat sein Vorgehen doch zu einer Kündigung des Vermieters geführt, die andernfalls vermeidbar gewesen wäre.

29.05.2017

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Mieter-Parkplätze von Spezialisten optimieren lassen

Parkraum-Management für Wohnungsgesellschaften durch Park&Control

Stuttgart, 11. Mai 2017 – Für Wohnungsgesellschaften ist die Vermietung von Stellplätzen meist Nebensache – hier fehlt es häufig an Kapazität und notwendigem Fachwissen. Vermietungslücken und unerwünschte Fremdparker sind oftmals die Folge.

Um die Effizienz der Stellplatz-Vermietung zu erhöhen bedarf es eines professionellen Partners für Wohnungsgesellschaften, der auf Parkraum-Management spezialisiert ist, wie zum Beispiel die Park & Control GmbH. Der Dienstleister stellt sicher, dass Dauerparker-Verträge samt Preisgefüge auf dem aktuellen Stand sind und Stellplätze nicht mehr durch unbefugte Fremdparker belegt werden.

Professionelle Entwicklung von Parkräumen
Park & Control übernimmt als Outsourcing-Partner die komplette Verwaltung der Stellplätze, schließt Dauerparker-Mietverträge ab und pflegt bestehende Verträge. Freie Stellplätze vermietet das Unternehmen auch an Dritte weiter, was die Parkräume insgesamt profitabler macht.

Ziel des Parkraum-Managers ist somit die permanente Entwicklung von Mieter-Stellplätzen. Gleichzeitig werden Dauerparker-Ausweise kontrolliert und Fremdparker fern gehalten. So finden Mieter immer einen freien Stellplatz.

Die Park & Control GmbH überwacht die Einhaltung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf unbeschrankten Parkplätzen im Auftrag von privaten Immobilieneigentümern. Das Unternehmen ist ein eigenständiges Mitglied der APCOA PARKING Group, dem führenden europäischen Parkraum-Manager. Über 45 Jahre Erfahrung, Know-How aus 12 europäischen Ländern zeichnen den Konzern aus. Die APCOA Group bewirtschaftet über 1,4 Millionen Einzelstellplätze an rund 8.700 Standorten.

Kontakt
Park & Control PAC GmbH
Tilman Kube
Flughafenstr. 34
70624 Stuttgart-Airport
+49 711-94791-913
plewinski@pb3c.com
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Eigenbedarfskündigung: Bundesgerichtshof zum vorgetäuschten Eigenbedarf

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 44/16.

Eigenbedarfskündigung: Bundesgerichtshof zum vorgetäuschten Eigenbedarf

Mietrecht

Die Eigenbedarfskündigung ist in der Praxis ein beliebtes Mittel von Vermietern, um den Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Besonders dann, wenn der jeweilige Mieter über längere Zeit zu günstigen Konditionen dort gewohnt hat, sind Vermieter an einer Kündigung interessiert, um anschließend zu einer höheren Miete neu vermieten zu können. Deshalb dürften nicht wenige Eigenbedarfskündigungen in der Praxis vorgetäuscht sein. Davor werden Mieter durch Gesetz sowie auch die Rechtsprechung vielfach nicht hinreichend geschützt. Nun hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil aber die Position des Mieters maßgeblich gestärkt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.03.2017 – Az. VIII ZR 44/16).

Eigenbedarfskündigung für den Hausmeister

In dem entsprechenden Fall hatte ein Vermieter in Koblenz dem Mieter mit der Begründung gekündigt, er brauche die Wohnung für den neuen Hausmeister. Dieser zog allerdings daraufhin gar nicht in die Wohnung ein. Der Vermieter führte an, der Hausmeister habe es sich aufgrund von Knieproblemen anders überlegt. Hinsichtlich der Räumungsklage des Vermieters einigten sich die Parteien später im Wege eines Vergleichs. Der Mieter verlangte nun aber trotzdem Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs.

Schadensersatz trotz Räumungsvergleichs

In einem ersten Urteil hatte der BGH schon einmal das Urteil der Vorinstanz, dem Landgericht Koblenz, zurückverwiesen und klargestellt, dass der Mieter im Falle eines vorgetäuschten Eigenbedarfs vom Vermieter Schadensersatz verlangen kann und zwar auch dann, wenn beide Parteien einen Räumungsvergleich geschlossen haben (BGH, Urteil vom 10.06.2015 – Az. VIII ZR 99/14). Der Schadensersatz kann demnach Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die dem Mieter durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen, umfassen. Der BGH verwies die Sache dann zurück an das LG Koblenz.

Strenge Anforderungen an Darlegung des Vermieters

Doch auch mit seiner erneuten Entscheidung konnte das Landgericht den BGH nicht überzeugen. Es war nämlich auf Grundlage der Darlegung des Vermieters und des Hausmeisters zu der Überzeugung gelangt, dass ersterer tatsächlich die Absicht gehabt habe, dem Hausmeister die Wohnung zu überlassen. Nun aber hielt der BGH dagegen und erklärte, das Vorbringen des Vermieters sei kaum nachvollziehbar. Für den Fall, dass sich der vom Vermieter angeführte Eigenbedarf nicht realisiere, müssten nämlich erhöhte Anforderungen an die Darlegung des Vermieters gestellt werden, warum der Eigenbedarf später weggefallen sein soll. Der Bundesgerichtshof: Kommt der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in derartigen Fällen nicht nach, ist die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung – hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung – als unstreitig zu behandeln (BGH, Urteil vom 29.03.2017 – Az. VIII ZR 44/16). Die Sache wurde nun zum wiederholten Male an das LG Koblenz zurückverwiesen, da dieses sich nicht hinreichend mit den Einwänden des Klägers auseinandergesetzt hatte.

1.5.2017

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Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

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Dürfen Vermieter wegen des Diebstahls eines Mieters kündigen?

Ein Interview von Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, mit Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Dürfen Vermieter wegen des Diebstahls eines Mieters kündigen?

Mietrecht

Maximilian Renger: Heute geht es um eine interessante Nachfrage eines Zuschauers auf YouTube, der wissen wollte, ob auch im Mietrecht eine Kündigung des Vermieters in Betracht kommt, wenn der Mieter etwas stiehlt.

Fachanwalt Bredereck: Die Nachfrage bezog sich auf einen Beitrag von mir zum Thema der Kündigung wegen Diebstahls im Arbeitsrecht. Dort kommt für den Arbeitgeber nämlich regelmäßig eine Kündigung in Betracht, wenn der Arbeitnehmer einen Diebstahl zu seinen Lasten begeht.

Maximilian Renger: Lässt sich das denn auch auf das Mietrecht übertragen?

Fachanwalt Bredereck: Das Arbeitsrecht sieht eine ganze Reihe von speziellen formellen Regelungen vor, wenn es um eine verhaltensbedingte Kündigung geht. Die kann man natürlich nicht einfach auf ein Mietverhältnis anwenden. Trotzdem gibt es durchaus Parallelen zwischen Arbeitsverhältnissen und Mietverhältnissen. Zunächst handelt es sich jeweils um sog. Dauerschuldverhältnisse. Das Arbeitsrecht ist dabei vielfach als Arbeitnehmerschutzrecht ausgestaltet, wie auch das Mietrecht in vielerlei Hinsicht den Mieter schützen soll. Beiden ist in diesem Rahmen gemeinsam, dass an die Wirksamkeit einer Kündigung des Arbeitgebers bzw. Vermieters nicht unerhebliche Anforderungen gestellt werden.

Maximilian Renger: Was bedeutet das jetzt für Vermieter im Fall des Diebstahls eines Mieters konkret?

Fachanwalt Bredereck: Der Vermieter ist dann zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter in gravierender Weise gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen hat. Dabei wird er den Mieter in der Regel zunächst abmahnen müssen, bevor er kündigen darf, es sei denn, es handelt sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung. Ein Diebstahl stellt jedoch eine Straftat dar und ist deshalb auch als äußerst gravierend einzustufen. Bei solch fundamentalen Vertrauensbrüchen wird es dem Vermieter regelmäßig nicht zuzumuten sein, das Rechtsverhältnis mit dem Mieter aufrecht zu erhalten. Dann kann also, wie auch im Arbeitsrecht, eine Abmahnung durchaus entbehrlich und eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein.

Maximilian Renger: Wer etwas klaut, riskiert also die Kündigung, sowohl als Arbeitnehmer als auch als Mieter.

Fachanwalt Bredereck: Das stimmt. Allerdings wird in der Praxis im Mietrecht regelmäßig das Thema der Beweisbarkeit der Vorwürfe eine Rolle spielen. Damit eine Kündigung einer gerichtlichen Überprüfung standhält, muss der Vermieter beweisen können, dass der Mieter etwas Bestimmtes entwendet hat und auch tatsächliche wusste, dass es sich dabei um Sachen des Vermieters handelte. Das gelingt Vermietern nicht immer. Sofern sie die Vorwürfe beweisen können, ist dann jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob das Verhalten des Mieters einen so schwerwiegenden Verstoß darstellt, dass dem Vermieter jedes weitere Festhalten am Vertrag unzumutbar ist. In solchen Fällen ist dann eben auch eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig. Ganz generell gilt das für Fälle des Diebstahls aber nicht.

Maximilian Renger: Alles klar, vielen Dank.

19.4.2017

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Zutrittsverweigerung des Mieters bei ungewünschten Modernisierungsmaßnahmen: Kündigungsrisiko?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Zutrittsverweigerung des Mieters bei ungewünschten Modernisierungsmaßnahmen: Kündigungsrisiko?

Mietrecht

Zutrittsverweigerung bei Modernisierungsankündigung riskant geworden

Über längere Zeit bestand eine ratsame Möglichkeit für Mieter, auf die Ankündigung unliebsamer Modernisierungsmaßnahmen zu reagieren, darin, dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung zur Durchführung der Arbeiten zu verweigern. Das hatte nämlich zur Folge, dass zunächst eine Klage des Vermieters auf Duldung des Zutritts erforderlich wurde. Das Ergebnis war dann oftmals eine Modernisierungsvereinbarung zwischen den Parteien, in der spezifisch der Zeitraum für die Durchführung der Arbeiten sowie etwaige Strafen für den Vermieter bei Verstößen geregelt werden konnten. Nachdem der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter maßgeblich erweitert hat, ist bei dem oben beschriebenen Vorgehen nun Vorsicht geboten.

Unberechtigte Zutrittsverweigerung kann Kündigung rechtfertigen

Nach einem Urteil des BGH von 2015 (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 -, juris) können Vermieter im Falle einer unberechtigten Verweigerung des Zutritts durch den Mieter das Mietverhältnis kündigen. Eine vorherige Klage auf Duldung des Zutritts soll demnach eben gerade nicht mehr erforderlich sein. Die Zutrittsverweigerung ist für Mieter deshalb also durchaus riskant geworden.

Wann verweigert der Mieter den Zutritt zu Unrecht?

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um dringend erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen wollte. Noch nicht klar ist die Frage, ob eine unberechtigte Zutrittsverweigerung auch dann zur Kündigung berechtigen kann, wenn es um Modernisierungsmaßnahmen geht. Wann ein Verstoß in diesen Konstellationen den Vermieter zu einer Kündigung berechtigt, hatte der BGH ausdrücklich einer Abwägung im Einzelfall überlassen.

Aktualisierter Tipp für Mieter

In Anbetracht dieser Rechtsprechung des BGH und der damit verbundenen gewissen Unsicherheit auf Mieterseite ist also in Fällen von Modernisierungsmaßnahmen nun immer auf ein gewisses Risiko hinzuweisen, dass man mit einer Zutrittsverweigerung, sollte sie letztlich als unberechtigt eingeordnet werden, unter Umständen eine Kündigung riskiert. Als Alternative kann und sollte nun von Beginn an verstärkt auf eine interessengerechte Vereinbarung mit dem Vermieter im Hinblick auf die Modernisierung hingewirkt werden.

13.2.2017

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Wie bekomme ich eine Wohnung in München?

Die Wohnungssuche in München gestaltet sich für Mieter nach wie vor schwer. Was können Sie tun um Ihre Chancen zu erhöhen?

Wie bekomme ich eine Wohnung in München?

Angelika Bartsch – Bartsch & Rozmarin Immobilien

Das Maklerbüro Vermietspezialist Bartsch & Rozmarin Immobilien vermittelt regelmäßig Mietwohnungen und kennt die Probleme, die Mieter bei der Wohnungssuche haben. Frau Angelika Bartsch, die Geschäftsführerin, blickt auf eine jahrelange Erfahrung bei der Vermittlung von Mietwohnungen zurück und kann daher einige nützliche Tipps geben.

Was sollte ein Mieter zunächst bei der ersten Kontaktaufnahme mit dem Vermieter beachten, wenn er sich um eine Mietwohnung bewerben möchte?

„Er sollte sich schon bei der Anfrage per E-Mail mit einem ansprechenden und aussagekräftigen Anschreiben beim Anbieter bzw. Vermieter melden. So signalisieret er, dass er ein ernst zu nehmender, qualifizierter Interessent ist. Außerdem sollte der Mieter mehrere Kontaktmöglichkeiten angeben, d.h. er sollte seine Handynummer, seine E-Mail und am besten noch eine Festnetznummer angeben.“

Wie sollte der Mieter beim Termin auftreten?

„Sehr wichtig ist es, pünktlich zum Termin zu erscheinen. Das Einhalten einer Terminvereinbarung ist das erste Versprechen, das ein Mieter gegenüber einem Vermieter einhalten kann. Das macht gleich einen guten und nachhaltigen Eindruck und könnte evtl. ausschlaggebend sein bei der finalen Entscheidung, zusagen als Pluspunkt für Zuverlässigkeit.“

Wie kann der Mieter beim Termin einen guten Eindruck machen?

„Der Mieter sollte sich freundlich und aufgeschlossen zeigen. Wenn ihm negative Aspekte der Wohnung auffallen, sollte er vermeiden auf Konfrontation zu gehen. Es ist oft sinnvoll die Punkte zu notieren und zu einem späteren Zeitpunkt darauf einzugehen. Der Mieter sollte sich also erst einen Lösungsvorschlag überlegen, bevor er mit dem Vermieter spricht.“

Sollte der Mieter seine Unterlagen gleich zum Termin mitnehmen?

„Üblicherweise laden Vermieter viele Interessenten auf einmal ein, um Zeit zu sparen. Am Ende des Terminmarathons können sie sich dann nicht mehr wirklich an jeden einzelnen Interessenten erinnern. Es ist ratsam ein kurzes Bewerbungsanschreiben mit Selbstauskunft und einem netten Lichtbild mitzunehmen und sicherheitshalber auch die entsprechenden Dokumente, um die Angaben zu belegen. Nur wenn Sie sich wirklich für die Wohnung bewerben wollen, sollten Sie dem Vermieter Ihre Unterlagen überlassen. Besprechen Sie mit ihm, ob er eine spezielle Selbstauskunft haben möchte bzw. in welcher Form er die Bonitätsunterlagen möchte“.

Wie kann der Mieter seine Chancen für die Zusage erhöhen?

„Der Vermieter wird nach der Besichtigung wissen wollen, wer sich für seine Wohnung interessiert. Um seine Chancen zu erhöhen sollte er zusagen, sobald er sich dafür entscheidet. Sogar wenn er sich schon beim Besichtigungstermin positiv geäußert hat, sollte er möglichst schnell und schriftlich, d.h. per E-Mail, zusagen. Zusätzlich sollten sie den Vermieter persönlich kontaktieren, um ihm die Zusage für die Wohnung zu geben“.

Grundsätzlich sollte sich der Mieter vor seiner Wohnungssuche gut am aktuellen Mietmarkt orientieren. Dann sollte er ein Profil erstellen, welche Kriterien sein neues Zuhause erfüllen sollte. Dies ist sinnvoll, um nicht unnötig viele Besichtigungen für Wohnungen zu vereinbaren, die ohnehin nicht in Frage kommen.

Vermietspezialist, Bartsch & Rozmarin Immobilien OHG

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Schufa-Recht: Negativeinträge aus der Sicht des Vermieters

Potenzielle Mieter werden aus gewissen Gründen abgelehnt. Dabei spielen negative Schufa-Einträge häufiger eine Rolle.

Schufa-Recht: Negativeinträge aus der Sicht des Vermieters

Schufa-Recht: Negativeinträge aus der Sicht des Vermieters – von AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB

Nahezu jeder Wohnungsanbieter trifft im Vorfeld von möglichen Neuvermietungen auf unterschiedlichste Menschen. Ein Mieter sollte trotz negativer Schufa-Einträge in vielen Fällen nicht pauschal abgelehnt werden. Es empfiehlt sich eine intensive Überprüfung, um möglicherweise trotz Negativeinträgen einen verlässlichen Mieter zu finden.

Hintergrund: Schufa-Auskunft – Bonitätsbewertung – Vertrauenswürdigkeit

Viele Vermieter verlangen von künftigen Mietern eine Schufa-Auskunft, um deren Bonität zu überprüfen. Die meisten Vermieter wissen mit den dort aufgeführten Daten wenig anzufangen. Insbesondere wenn Privatpersonen ein Haus oder eine Wohnung vermieten, können diese häufig keine sachgerechte Bewertung der Schufa-Auskunft vornehmen. Auch kleine Hausverwaltungen und Genossenschaften tun sich mit der richtigen Einordnung der Bonitätsbewertung schwer.

Die Schufa Holding AG berücksichtigt nur einen Teil der Informationen, welche für die Bonität und Vertrauenswürdigkeit von Mietern ausschlaggebend sind. Dabei werden lediglich Daten verwendet, welche die Vertragspartner der Schufa zur Verfügung stellen. Viele Informationen die einem Vermieter eingereicht werden, kann die Schufa Holding AG mangels Kenntnis nicht berücksichtigen. Grundlegend ist hier zum Beispiel eine Bescheinigung über die Freiheit von Mietschulden (sog. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), welche die Schufa nicht kennt.

Aus den gespeicherten Daten bei der Schufa, wird sodann ein Scorewert berechnet, welcher die Bonität des Betroffenen darstellen soll. Gerade dieser Scorewert ist für viele Vermieter ausschlaggebend, ob ein Mieter angenommen wird oder nicht.

Schufa-Recht: Worin liegt das Problem?

Einfach ausgedrückt liegt das Problem darin, dass die Schufa nur über einen gewissen Teil der Informationen verfügt, die für eine vollständige Bonitätsbewertung ausschlaggebend sind. Die Schufa-Auskunft oder ein Negativeintrag sind lediglich ein Indiz dafür, dass ein Mieter ggf. die Miete schuldig bleiben könnte.

Problematisch ist, dass viele Menschen, die aufgrund einer Schufa-Auskunft als „schlechte Schuldner“ dastehen, genau das Gegenteil sind. Es gibt unzählige Sachverhalte, wie der Negativeintrag entstanden sein kann. Und unabhängig von der Frage, ob diese Einträge rechtmäßig oder unrechtmäßig erfolgt sind, ergibt sich eine verlässliche Bonitätseinschätzung meist erst nach einer genaueren und persönlichen Überprüfung der wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse.

Handlungsempfehlung – Wie könnte eine Lösung aussehen?

Die Experten der Kanzlei AdvoAdvice haben langjährige Erfahrungen im Schufa-Recht und sind mittlerweile mit unglaublich vielen verschiedenen Sachverhalten rund um das Thema Schufa und Scoring vertraut. Gerade von dieser Erfahrung können auch Vermieter, Hausverwaltungen und Genossenschaften profitieren, indem sie ein Gutachten über potenzielle Mieter, deren finanzielle Situation und ihr Scoring in Auftrag geben. Nach einer Durchsicht aller dem Vermieter zur Verfügung stehenden Dokumente über einen potenziellen Mieter, wird eine detaillierte Analyse mit Handlungsempfehlung entworfen.

Interessierte Vermieter können sich gerne an die AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB wenden und sich eine qualifizierte Einschätzung hinsichtlich ihrer potenziellen Mieter geben lassen. Weitere Informationen unter 030 921 000 40 oder unter info@advoadvice.de für Ihre Anfragen.

Die Rechtsanwälte haben sich auf die folgenden Rechtsgebiete spezialisiert:
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