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Häufige Fallen in Mietverträgen – Verbraucherinformation des D.A.S. Leistungsservice

Worauf Mieter vor Vertragsabschluss achten sollten

Häufige Fallen in Mietverträgen - Verbraucherinformation des D.A.S. Leistungsservice

Wer einen Mietvertrag unterschreibt, sollte vorher die Regelungen sorgfältig lesen. (Bildquelle: ERGO Group)

Vor allem in deutschen Großstädten ist Wohnraum knapp. Die Suche nach einer Mietwohnung gestaltet sich daher oft schwierig. Ist endlich eine Bleibe gefunden, ist die Versuchung groß, einfach schnell den Vertrag zu unterschreiben. Besser ist es, die Regelungen sorgfältig durchzulesen, um so typische Fallen zu vermeiden. Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), sagt Mietern, worauf sie achten sollten.

Sind Mängel erkennbar?

Wem bei der Besichtigung ein dunkler Schimmelfleck an der Wand oder ein Sprung im Fenster auffällt, sollte dies vor der Vertragsunterzeichnung ansprechen. Denn: „Wer den Mietvertrag unterschreibt, obwohl er Mängel erkannt hat, kann später wegen dieser Mängel nicht die Miete mindern“, so Michaela Rassat. Mieter können dann nach dem Einzug zwar immer noch beispielsweise Reparaturen oder die Beseitigung von Schimmel fordern, mehr aber auch nicht. Die Juristin rät daher, Mängel bereits bei der Besichtigung anzusprechen und schriftlich festzuhalten, dass der Vermieter diese vor Einzug beseitigen muss.

Wohnungsgröße überprüfen

In vielen Mietverträgen ist die Wohnungsgröße nicht korrekt angegeben. Dies kann schnell zum Streit führen, denn Mieterhöhungen und manche Betriebskosten hängen von der Wohnfläche in Quadratmetern ab. Mieter sollten wissen: „Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Berechnung der Betriebs- oder Heizkosten zählt immer nur die tatsächliche, messbare Wohnfläche. Abweichende Angaben im Vertrag sind ohne Belang, der Mieter kann eine Berechnung nach den tatsächlichen Quadratmetern fordern“, weiß die Juristin. Bis vor einigen Jahren war dies erst bei einer Flächenabweichung von mindestens zehn Prozent möglich. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch aufgegeben und dies auch in einem Urteil von 2018 noch einmal betont (Az. VIII ZR 220/17). „Die Mindestabweichung von zehn Prozent spielt allerdings immer noch eine Rolle, wenn Mieter nachträglich die Miete mindern wollen, weil ihre Wohnung kleiner ist als im Vertrag vereinbart“, weiß die Rechtsexpertin. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Vermieter die Wohnungsgröße im Vertrag verbindlich angegeben hat. Ist die Größenangabe unverbindlich, zum Beispiel durch die Ergänzung „diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“, kann der Mieter keine Mietminderung geltend machen (BGH, Az. VIII ZR 306/09). Der Tipp der D.A.S. Expertin: „Mieter, die klare Verhältnisse schaffen wollen, können vor Vertragsschluss noch einmal nachmessen. In Sachen Betriebskosten- oder Mieterhöhung ist dies aber nicht mehr unbedingt erforderlich.“ Wer trotzdem messen will, sollte dafür am besten einen Laser-Entfernungsmesser benutzen, da ein Zollstock zu ungenau ist. Um die exakte Wohnfläche zu ermitteln, gilt es, die Wohnflächenverordnung zu beachten. Denn hier finden sich die Regeln zur Berücksichtigung von beispielsweise Balkonen, Dachschrägen oder Fensternischen.

Vorsicht: Staffelmieten und Kündigungsverzicht

Ist eine Staffelmiete vereinbart, erhöht sich zu einem festgelegten Zeitpunkt automatisch die Miete. Das Gesetz schreibt vor, dass eine solche Erhöhung nur einmal pro Jahr erfolgen darf. Prozentuale Steigerungen sind nicht erlaubt, Vermieter müssen immer einen konkreten Betrag angeben. „Häufig werden Mieter dadurch wirtschaftlich benachteiligt, denn: Die Steigerung ist auch dann gültig, wenn der ortsübliche Mietspiegel geringere Mieten aufweist“, warnt Rassat. „In Gegenden mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann eine geringe Mieterhöhung durch einen Staffelmietvertrag aber auch positiv sein.“ Vorsicht geboten ist bei einem gegenseitigen Kündigungsverzicht im Mietvertrag: Mieter und Vermieter verpflichten sich, für eine bestimmte Dauer auf eine Kündigung zu verzichten. „Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs darf ein Kündigungsverzicht für maximal vier Jahre vereinbart werden“, erläutert die Juristin (BGH, Az. VIII ZR 27/04). Das bringt Mietern zwar Sicherheit. Wer aber beispielsweise aufgrund seines Jobs umziehen muss, kommt dann – wenn überhaupt – nur sehr schwer verfrüht aus dem Mietverhältnis raus.

Keine Pauschale bei den Betriebskosten

Betriebskosten, also zum Beispiel Versicherungen, Grundsteuer, Wasser oder etwa Hausmeisterdienste, müssen Mieter separat zahlen. In der Regel vereinbaren Vermieter und Mieter dafür eine Vorauszahlung. Hat der Mieter am Ende mehr verbraucht, als er gezahlt hat, muss er nachzahlen – ansonsten bekommt er eine Rückzahlung. Als Nachweis dient die Betriebskostenabrechnung, die der Vermieter jährlich anfertigen und zur Verfügung stellen muss. Wer das Gefühl hat, dass seine Abrechnung nicht korrekt ist, kann Originalbelege und Rechnungen beim Vermieter einsehen. Dies sollten Mieter allerdings innerhalb von vier Wochen nach Erhalt tun. Ist vertraglich eine Betriebskostenpauschale vereinbart, muss der Vermieter keine Abrechnung erstellen, folglich gibt es auch keine Rück- oder Nachzahlung. „Hier sollten Mieter besonders aufpassen und im Zweifel nachfragen. Denn Pauschalen fallen oft zugunsten des Vermieters aus“, so der Tipp der D.A.S. Juristin.
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Die Fehler unserer Kunden

Reklamationen sind immer ein Ärgernis. Reklamationen bieten große Chancen. Unberechtigte Reklamationen sind der Schlüssel zum Erfolg?

Die Fehler unserer Kunden

Nicht an jedem Problem ist das Produkt schuld (Bildquelle: Bildhinweis Pixabay cco Lizenz)

Reklamationen sind immer ein Ärgernis. Reklamationen bieten große Chancen. Unberechtigte Reklamationen sind der Schlüssel zum Erfolg?

Reklamationen sind ein Graus für jedes Unternehmen. Zum einen stören sie den täglichen Arbeitsprozess, zum anderen rütteln sie am Thron der Unfehlbarkeit, denn jedes Unternehmen möchte natürlich reklamationsfrei sein. Wie heißt es noch im Total Quality Management hierzu? Null Fehler ist das Ziel. Reklamationen verändern sofort unsere Arbeitspriorität, denn unzufriedene Kunden haben immer Vorrang. Zumindest sollte dies in einem Unternehmen entsprechend geregelt sein. Aber es hakt zumeist schon daran, dass sich gern um diese unangenehme Aufgabe gedrückt wird. Lieber wird die Reklamation abgewimmelt. Wenn das nicht möglich ist, wird im Unternehmen der Schuldige gesucht, der dann die Suppe auslöffeln muss. Da niemand gerne Fehler macht, muss jetzt der, der sowieso schon niedergeschlagen ist, mit dem Kunden verhandeln. Dass das nicht zu guten Resultaten führt, wird jedem klar sein.

Jede Reklamation ist eine Chance

Große Unternehmen, die durch die Vielzahl der Kunden automatisch eine Vielzahl an Reklamationen haben, verfügen über spezielle Abteilungen zur Bearbeitung. Bei allen anderen sind Beschwerden eher selten, wenn das nicht so wäre, sollte sich ein Unternehmen ernsthaft Gedanken über seine Zukunft machen. Bei seltenen Prozessen sind die Prozessabläufe oft nicht verinnerlicht, was dann zu Stress am Arbeitsplatz führt. Zwar ist die richtige Vorgehensweise im Qualitätsmanagement beschrieben, aber das steht häufig im Schrank und wird nicht gelebt. Eigentlich sollte ein Unternehmen ähnlich wie die Feuerwehr seltene Prozessabläufe ab und zu üben, um im Ernstfall dafür gewappnet zu sein. Reklamationen richten sich auch fast immer nicht gegen eine Person, sondern gegen ein Produkt oder Unternehmen, deshalb braucht sich niemand angegriffen zu fühlen. Wichtig ist, den Anrufer ernst zu nehmen, Verständnis zu zeigen, die benötigten Daten aufzunehmen und einen schnellen Rückruf zu versprechen, falls das Problem nicht sofort gelöst werden kann. Der Rückruf muss durch dafür geeignete Mitarbeiter erfolgen, die den Lösungsvorschlag mit dem Kunden abstimmen. Das führt dazu, dass sich alle schnell wieder ihren eigentlichen Aufgaben zuwenden können und der Kunde schnell zufrieden gestellt ist. Es macht Sinn, Reklamationen regelmäßig auszuwerten, um daraus zu lernen.

Unberechtigte Reklamationen und Fehlbedienungen?

Zum einen gibt es keine unberechtigten Reklamationen. Wenn die Brötchen beim neuen Bäcker nicht so schmecken wie beim Alten ist das zwar keine Reklamation, aber der Kunden wird trotzdem nicht mehr kaufen. Er hat ein Problem mit unserem Angebot und das kann nicht das Ziel sein. Es muss mit dem Kunden eine Lösung bzw. eine Brötchensorte gefunden werden, die ihn zufriedenstellt. Liegt die Reklamation in einer Grauzone, hilft oft nur ein Kompromiss. Kunden, die immer wieder Produkte im Grauzonenbereich reklamieren, sollten genau analysiert werden. Sind die Qualitätsansprüche zu hoch, fühlt er sich vernachlässigt oder nutzt er die Reklamation als zusätzliche Einnahmequelle. Auch hier hilft Auswertung, um schwarze Schafe herauszufinden oder sensible Kunden besser zu bedienen. Manchmal hilft auch nur die Trennung.

Zum anderen gibt es Reklamationen durch vom Kunden selbstverschuldete Fehlbedienungen oder Unfälle, z.B. bei Mietautos. Hier zeigt sich die wahre Größe eines Unternehmens. Die höchsten Empfehlungsraten, so erzählt ein Elektroroller Vermieter aus Berlin, werden dann erreicht, wenn einem Kunden bei einem selbst verschuldeten Unfall geholfen wird, obwohl dafür eigentlich der Kunde zuständig wäre. Hierfür ein Konzept zu haben, kann die Neukundenrate durch Empfehlungen sehr schnell nach oben befördern, gerade in einem Markt mit einem starken Wettbewerbsumfeld.

Generell ist es bei Reklamationen so, dass allgemein bekannt ist, dass kein Unternehmen alles für jeden richtig machen kann. Selbst bei Google macht eine Bewertung auf der Skala von 1 bis 5 von über 4,7 schon misstrauisch. Der richtige Umgang mit den Problemen der Kunden wird aber immer dazu führen, dass die Empfehlungsquote nach oben geht.

Dies ist ein Artikel von Königskonzept. Wir sind ein Beratungsunternehmen mit Schwerpunkt Vertrieb und Organisation. Wir geben regelmäßig zu Managementthemen Fachartikel heraus. Auf Vereinbarung erarbeiten wir für Sie aus diesem Artikel eine spezielle exklusive auf Ihre Leserschaft zugeschnittene Version. Alle bisher erschienen Artikel finden Sie unter http://www.koenigskonzept.de/aktuelles/fachartikel.php

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