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Hansch Immobilien führt ein neues Provisionssystem für die Vermietung ein

Der Kölner Immobilienmakler Hansch Immobilien IVD verabschiedet sich von pauschalen Provisionen für die Vermietung. Mit dem neuen Preissystem entscheiden zukünftig die Vermieter, welche Leistungen sie in Anspruch nehmen.

Hansch Immobilien führt ein neues Provisionssystem für die Vermietung ein

Jürgen Hansch, Inhaber der Hansch Immobilien stellt das neue Preismodell für Wohnraumvermietung vor

Der Kölner Immobilienmakler Jürgen Hansch nennt sein Preissystem „Best Price“. Vermieter haben jetzt bei Hansch Immobilien die Möglichkeit selbst zu entscheiden, was ihnen wichtig ist. Das Preissystem besteht aus vier Modulen: Basic, Präsentation, Besichtigungen sowie Vertrag und Übergabe. Die Module werden auf der Unternehmensseite des Maklers im Detail vorgestellt und können per Mail oder telefonisch über die 24-Stunden-7-Tage-Hotline angefragt werden. Daraufhin erhält der Vermieter ein individuelles auf seine Bedürfnisse abgestimmtes Festpreis-Angebot für die Vermietung seiner Immobilie.

Warum das Kölner Immobilienunternehmen dieses neue Provisionsmodell anbietet, beantwortet der Inhaber Jürgen Hansch, Immobilienmakler und Hausverwalter.

Klassische Provisionen, Festpreise, Online-Angebote – warum jetzt noch ein neues Modell?

Jürgen Hansch: Der Wohnungsmarkt hat sich stark verändert. Online-Anbieter locken seit Einführung des Bestellerprinzips mit „Schotten-Preise“. Regionale Maklerkollegen reduzieren den Faktor – wie auch wir mit zuletzt 1,19 Monatskaltmieten. Manche bieten Festpreise. Und andere nehmen fast die gleiche Provision wie zuvor und kompensieren das oft mit zusätzlichen Technik-Highlights wie 360-Grad-Touren und vieles andere mehr.

Wir haben uns gefragt: Was braucht der Kunde wirklich? Braucht er für die Vermietung generell alle Technik-Highlights? Und natürlich die entscheidende Frage: Was ist der Vermieter bereit dafür zu bezahlen?

Eine durchgeführte Online-Befragung brachte interessante Ergebnisse

Jürgen Hansch: In den Gesprächen mit unseren Kunden und Interessenten haben wir auf unsere Fragen viele Antworten erhalten. Das genügte uns aber nicht. In einer darauffolgenden Online-Befragung, die nicht den Anspruch erhebt im statistischen Sinne repräsentativ zu sein, konnten wir aber zumindest Trends erkennen. Auch war sehr deutlich: Es gibt nicht nur den einen Vermieter! Für uns war klar: Weg von einer Pauschale hin zu mehr Individualität.

Was unterscheidet das Best Price-Modell von der herkömmlichen Vorgehensweise?

Jürgen Hansch: Ich will versuchen, dass mit wenigen Sätzen zu erläutern. Jede Immobilie ist individuell genauso wie sein Eigentümer. Für hochpreisige und gehobene Immobilien ist der Aufwand viel höher. In diesem Fall sind auch Maßnahmen wie „Home-Staging“ gerechtfertigt. Die Zielgruppe ist anspruchsvoller und zahlt auch mehr Miete.
Im Marktsegment bis 1.000 Euro Kaltmiete ist die Nachfrage in Ballungsräumen enorm hoch. Inserieren wir eine Wohnung erhalten wir in den ersten zwei Tagen hundert Anfragen. Soll heißen: Der Aufwand das Produkt „Mietimmobilie“ zu präsentieren kann geringer gehalten werden. Dafür braucht der Markt keine 3D-Brille und kein Video.

Aber nicht nur das Objekt ist individuell. Auch die Anforderungen der Vermieter an einen Immobilienmakler. Ein Beispiel: Der Vermieter hat aus der letzten Vermietung qualitativ gute Fotos, die wir eventuell nur noch bearbeiten müssen. Warum soll er für Fotoaufnahmen bezahlen?

Auch gibt es Vermieter, die ihre Besichtigungen oder die Schlüsselübergabe selbst übernehmen. Meist Eigentümer, die in ihrem Haus wohnen. Diese Zielgruppe möchte das ein Immobilienmakler die Präsentation der Immobilie, das Management der Anfragen und die Vorauswahl der Mietinteressenten übernimmt. Dafür haben wir eine Hotline. Dieses erfahrene Team ist schon allein wegen unserer Hausverwaltung 24 Stunden und 7 Tage die Woche erreichbar.

Sie sehen, dass diese individuellen Bedürfnisse nicht mit einer Pauschale zu erfüllen sind.

Wie funktioniert das Best Price-Modell?

Jürgen Hansch: Auf unserer Unternehmensseite sind die Module im Einzelnen vorgestellt – ohne Preise. Vermieter haben zwei Möglichkeiten. Sie können sich von uns beraten lassen und vereinbaren einen Rückruf-Termin. Oder sie senden uns das integrierte Mail-Formular mit ihrer individuellen Auswahl. Daraufhin erhalten die Interessenten von uns ein konkretes Angebot, welches sie auf dem Markt vergleichen können.

Spart der Kunde wirklich und wie finanziert sich das Preismodell?

Jürgen Hansch: Der Kunde spart allein durch den Wegfall von Leistungen, die er gar nicht beauftragen möchte. Darüber hinaus haben wir als Unternehmen den Workflow optimiert. Diese Kostenvorteile geben wir an den Kunden weiter. Ich möchte aber betonen, dass wir nicht mit dem Anspruch von Online-Dienstleistern wetteifern. Wir sind und bleiben ein Immobilienmakler in der Region und für die Region mit regionalen Marktkenntnissen.

Mit dem Best Price-Modell bietet Hansch Immobilien eine faire und leistungsgerechte Alternative für die Vermietung von Wohnraum. Mit einem guten Preis-Leistungsverhältnis wie wir meinen, aber nicht zu einem Dumping-Preis. Denn Qualität und Service können auch wir nicht verschenken.

Das neue Best Price-Modell der Hansch Immobilien IVD können interessierte Vermieter auf der Unternehmensseite kennen lernen: https://www.hansch-immobilien.koeln/vermieten/

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Wohneigentum kaufen und vermieten – was ist zu beachten?

5 Tipps für Käufer und Vermieter vom Vermietungsexperten Jürgen Hansch, Hansch Immobilien IVD

Wohneigentum kaufen und vermieten - was ist zu beachten?

Wer eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, sollte beim Mietvertrag richtig formulieren. (Bildquelle: fotolia.com – psdesign1)

Jeder vierte Deutsche plant den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage. Wer in eine Eigentumswohnung investiert, um sie zu vermieten, muss beim Kauf und bei der Vermietung einiges beachten. Beispielsweise gibt es spezielle Mietverträge für Eigentumswohnungen.

Sicherheitsorientierte Anleger setzen auf die vermietete Eigentumswohnung zur Altersvorsorge. Niedrige Hypothekenzinsen. Eine Null-Sparzins-Situation. Unruhige Kapitalmärkte. Das macht den Kauf von Wohneigentum attraktiv. Der Markt reagiert entsprechend. In 2016 sind laut Statistischem Bundesamt 375 385 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt worden. Gegenüber dem Vorjahr ist das eine Steigerung von + 21,6 Prozent. Der Anteil der Eigentumswohnungen daran beträgt 82 655 Wohnungen (+ 17,2 Prozent gegenüber 2015).

1. Kaufkriterium Nummer Eins: Lage und nochmals Lage
Für Immobilien-Profis gilt zunächst die Lage der Immobilie als wichtigstes Kaufkriterium. Mag die Wohnung noch so komfortabel ausgestattet sein. Wenn die Lage und damit die Nachfragesituation des Marktes nicht hinreichend berücksichtigt wird, sind Vermietbarkeit und Wertewachstum schwieriger umzusetzen. Zentrale Lagen hingegen, werden auch in Zukunft nachgefragt und steigen kontinuierlich im Immobilienwert.

2. Steuervorteile auf die vermietete Wohnung
Steuervorteile sind bei der Renditeplanung der vermieteten Eigentumswohnung als Sahnehäubchen zu kalkulieren, um private Rücklagen für eventuelle Sonderausgaben zu schaffen. Steuerlich abzugsfähig sind beispielsweise Instandhaltungskosten, Schuldzinsen, Abschreibungen, nicht umlagefähige Betriebskosten wie Verwaltungsgebühren und die Vermittlungsgebühren eines Immobilienmaklers.

3. Welche Wohnungsgröße
Es gibt keine pauschale Antwort. Hier ist der spezifische Markt zu sondieren. In Ballungszentren hat sich das Mietniveau ordentlich nach oben entwickelt. Somit werden Wohnungen ab 100 Quadratmeter in guter Lage deutlich über 1.000 Euro vermietet – ohne Nebenkosten. Weitaus mehr Mieter sind bereit bis 1.000 Euro pro Monat für eine Wohnung zu bezahlen. In Universitätsstädten wie Köln lohnt sich das kleine Apartment als Studentenwohnung. Zumal nach dem Kölner Mietspiegel 2017 für kleinere Wohnungen mehr Kaltmiete pro Quadratmeter verlangt werden kann und sich unter Umständen eine Möblierung bei kleinen Wohnungen unter Renditeaspekten lohnt.

4. Spezieller Mietvertrag für Eigentumswohnungen
Nur wenige wissen es. Im Mietvertragsrecht ist die Sonderform von Wohneigentum nicht definiert. Die Hausordnung, die das gemeinschaftliche Zusammenleben beschreibt, wird so behandelt, als gäbe es immer nur einen Eigentümer. Wenn Sie allerdings Wohneigentum erwerben, sind sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, der sogenannten WEG. Auch hier ist das Zusammenleben per Teilungserklärung in einer sogenannten Gemeinschaftsordnung beschrieben. Diese kann aber durch Beschluss der WEG jederzeit geändert werden. Für Sie als Eigentümer sind Änderungen bindend.

Nicht für den Mieter, wenn im Mietvertrag keine Regelung getroffen wurde. Fehlt eine entsprechende Formulierung ist der Ärger mit Mieter und WEG meist vorprogrammiert. Typische Beispiele sind das Anbringen von Balkonkästen oder Satellitenschüsseln.

Hansch Immobilien, Immobilienmakler und Verwalter in Köln verwendet bei der Vermietung von Eigentumswohnungen spezielle Formular-Mietverträge. Dort heißt es unter anderem:

Die Bestimmungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Hausbewohner sind auch für den Mieter verbindlich, sofern und soweit er die Möglichkeit hatte, sich in zumutbarer Weise Kenntnis vom Inhalt entsprechender Regelungen zu verschaffen. Dazu wird der Vermieter dem Mieter auf jederzeitige Anforderung hin soweit erforderlich Kopien der betreffenden schriftlichen Unterlagen zur Einsichtnahme überlassen.

Dies gilt auch für spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung und die nach dem Abschluss des Mietvertrags getroffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer, sofern diese nicht zu unzumutbaren Belastungen oder Beeinträchtigungen des Mieters führen. Der Vermieter wird dem Mieter die einschlägigen Änderungsbeschlüsse durch Aushändigung entsprechender Kopien mitteilen.

5. Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen vereinbaren
Auch sollte im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Umlageschlüssel nach sognannten Miteigentumsanteilen (= MEA) erfolgt und nicht nach Wohnfläche. Denn die in der Teilungserklärung festgelegten Anteile können unter Umständen durch bestimmte Gegebenheiten der Eigentumswohnung von der tatsächlichen Größenordnung abweichen. Hinzukommt, dass der Verwalter einer Wohneigentümergemeinschaft die Abrechnung des Hausgeldes nach MEA vornimmt.

Fachbibliothek Immobilien von A bis Z
Mehr Informationen zum Thema „Spezieller Mietvertrag Eigentumswohnung“ finden Interessierte auf der Unternehmensseite des Kölner Immobilienmaklers und Hausverwalters, der sich auf die Vermietung und Mietverwaltung im Sondereigentum spezialisiert hat:
https://www.hansch-immobilien.koeln/infodeskeigentuemer/

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Warum das Vermieten für Privatvermieter immer schwieriger wird

Verschärfung der Mietpreisbremse – fast alle Parteien dürften das zum Wahlkampfthema machen.

Warum das Vermieten für Privatvermieter immer schwieriger wird

Die Mietpreisbremse war eines der wichtigsten Projekte der Regierungskoalition. Aber die erhoffte Wirkung blieb bisher aus. Nach wie vor galoppieren die Mieten in Ballungszentren. Es fehlen schlichtweg die Kontrollmechanismen. Im September ist Bundestagswahl und in den Schubladen fast aller Parteien liegen Vorschläge für eine Verschärfung der Mietpreisbremse.
Die zu erwartende Reform dürfte die jetzt schon hohe Komplexität des Gesetzes nicht einfacher machen.

Vermieten wird für Privatanleger immer schwieriger:
Das Vermieten einer Wohnung wird für private Immobilienbesitzer künftig deutlich schwieriger werden als bisher. Ein wichtiger Grund dafür ist die rechtliche Komplexität im Mietvertragsrecht, immer wieder neue BGH-Urteile und die zu erwartende Reform der Mietpreisbremse. Nur wer sich im Mietrecht auskennt, kann sich viel Ärger ersparen. Jetzt schon sorgen Nebenkostenabrechnung, Schönheitsreparaturen und Co. für ein hohes Streitpotenzial zwischen Mieter und Vermieter. Meist fangen die Fehler schon bei der Formulierung und Ausgestaltung des Mietvertrages an.

Private Vermieter sind die größte Gruppe am Wohnungsmarkt:
Von den 35 Millionen Wohnungen in Deutschland werden mehr als acht Millionen Wohnungen von privaten Vermietern angeboten, wie das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung berechnet hat. Dies entspricht einem Marktanteil von etwa 24 Prozent. In Köln beispielsweise werden aktuell 28 Prozent der Wohnungen von Privatanbietern vermietet (Quelle: immobilienscout24.de). Rund 70 Prozent der privaten Vermieter verwalten ihre Wohnungen selbst oder über Familieneigentümer.

Reformen und neue Mietgesetze – große Herausforderung für Vermieter:
Künftig wird es für den Nicht-Profi fast unmöglich werden, eine Wohnung mit überschaubarem Zeitaufwand zu vermieten. Hinzukommt die komplizierte Rechtsprechung. Damit Vermieter ruhig schlafen können, müssen sie sich laufend über aktuelle Gesetze informieren und auch richtig anwenden.

Fast nicht möglich, meint dazu Jürgen Hansch, Inhaber der Hansch Immobilien Unternehmensgruppe Köln: „Als Kölner Hausverwalter und Immobilienmakler müssen wir uns laufend über neue Gesetze und deren Auslegung informieren. Sei es in Mietvertragsthemen oder hinsichtlich behördlicher Auflagen, technische Prüfungen und vieles andere mehr. Privatvermieter sollten gut überlegen, ob sie nicht einen Profi beauftragen. Mittlerweile sind die Vermittlungsgebühren der Immobilienmakler moderat. Als Immobilienmakler verlangen wir beispielsweise nur den Faktor 1,11 bezogen auf eine monatliche Kaltmiete. Und dafür erhält der Kunden noch eine Vermietungsgarantie von 12 Monaten. Das heißt, kündigt der Mieter beispielsweise bereits nach 8 Monaten, vermitteln wir einen neuen Mieter kostenfrei. Das wir aktuelle rechtssichere Mietverträge verwenden ist bei uns selbstverständlich und gehört wie das Wohnungsübergabeprotokoll zu unserem Service.“

Qualifizierte Immobilienmakler, Hausverwalter und Sachverständige gehören meist dem Berufsverband IVD an. Dieser Verband stellt hohe Herausforderungen an seine Mitglieder hinsichtlich Qualifikation, Qualität und Weiterbildung. Auf den Seiten des Verbands finden interessierte Vermieter unter der Expertensuche qualifizierte Immobilien-Experten.

Fachbibliothek Immobilien von A bis Z – Tipps für Vermieter:
Hansch Immobilien IVD, Mitglied im Immobilienverband Deutschland hat speziell für seine Kunden und interessierte Immobilieneigentümer sowie Privatvermieter ein InfoDesk eingerichtet. Dort informiert das Kölner Immobilienunternehmen mit einem News-Feed über aktuelle Themen rund um die Immobilie. Und unterhält eine Fachbibliothek Immobilien zu vielerlei Themen rund um die Vermietung, Mietvertragsgestaltung etc. mit Informationen und Checklisten sowie praktischen Ratschlägen.

Der Immobilienmakler und Hausverwalter Jürgen Hansch aus Köln bietet speziell für die Vermietung und Verwaltung von Eigentumswohnungen und kleineren Immobilien mit dem Programm HiPRO-IMMO® einen besonderen Service.

Mehr Informationen zu
– Vermietung: https://www.hansch-immobilien.koeln/vermietung/
– Fachbibliothek Immobilien: https://www.hansch-immobilien.koeln/infodeskeigentuemer/

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Mietvertrag: Die häufigsten Fehler und Schwachstellen

Immobilien-Fachbibliothek der Hansch Immobilien Unternehmensgruppe

Mietvertrag: Die häufigsten Fehler und Schwachstellen

(Bildquelle: Foto von fotolia.com)

Das deutsche Mietrecht ist so mieterfreundlich wie kaum ein anderes. Neue BGH-Urteile oder Reformen wie die Mietpreisbremse verändern die Rechtssituation. Sorglos verwenden Vermieter alte Vordrucke, die sie noch in der Schublade haben ohne zu wissen, dass sich die Rechtslage geändert hat. Oder sie nutzen alt bekannte Formulierungen und Klauseln, die unwirksam sind. Das kann kostspielige Folgen haben. „In unserer Praxis als Immobilienmakler und Hausverwaltung erleben wir oft, dass selbst in aktuellen Formularmietverträgen handschriftliche Ergänzungen vom Vermieter vorgenommen werden, die nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind.“ berichtet Jürgen Hansch, Inhaber der Hansch Immobilien Unternehmensgruppe Köln.

Wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden soll, setzen Vermieter in aller Regel auf einen Vordruck – zum Beispiel aus dem Internet oder aus einem Schreibwarenladen. Allerdings kann ein solcher Vordruck veraltete Klauseln enthalten, die heute ungültig sind. Und auch sonst sollten Vermieter genau darauf achten, was sie im Mietvertrag regeln und was nicht. Denn ungültige Klauseln können für den Vermieter kostspielige Folgen haben.

Die typischen Fehler bei Ausfertigung eines Wohnraum-Mietvertrages

1. Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel mit einem starren Fristenplan oder eine generelle Endrenovierungsklausel unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf.

2. Unwirksame Kleinreparaturklausel: Heute bewegen sich die als zulässig angesehenen Beträge zwischen 75 und 100 Euro.

3. Tierhaltungsverbot: Der Mieter hat ein unbeschränktes Recht, in seiner Wohnung Kleintiere zu halten, ohne vorher eine Erlaubnis des Vermieters einholen zu müssen.

4. Kaution: Die vereinbarte Kaution übersteigt drei Monatsnettokaltmieten oder das Recht des Mieters nach §551 Abs. 2 BGB, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten frühestens ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, wird ausgeschlossen oder beschränkt.

5. Nebenkosten: In vielen Fällen fehlt im Mietvertrag die Bezugnahme auf § 2BetrKV. Formuliert wird einfach: Der Mieter trägt alle Nebenkosten.

6. Das Mietvertragsformular wird falsch ausgefüllt, verändert oder mit unwirksamen Klauseln ergänzt. Ein falsches Formular wird verwendet oder Formvorschriften in Hinblick auf vertragliche Rechtssicherheit werden missachtet.

Worauf Vermieter beim Mietvertragsabschluss achten müssen

Zunächst sollte jeder Vermieter darauf achten, dass er aktuelle Formular-Mietverträge verwendet. Für jedes vermietbare Objekt ob Wohnung, Einfamilienhaus oder Garage den entsprechenden Vertrag verwenden. Speziell für Eigentumswohnungen gibt es Sonderregelungen, die oft kein Vermieter kennt. Dazu aber später.

Wir empfehlen als Hausverwalter, diese Mietverträge nicht eigenmächtig zu ändern oder eigenständige Formulierungen zu verwenden ohne diese auf Rechtswirksamkeit zu prüfen. Auch sollten als Anlage beigefügt werden: die Betriebskostenverordnung sowie die Hausordnung und Garagenordnung. Die beiden letzteren Anlagen sind vom Mieter zu unterschreiben. Damit bestätigt er, diese gelesen und akzeptiert zu haben.

Nachträgliche handschriftliche Änderungen sind in einem sogenannten Vertragsabschluss- und Verhandlungsprotokoll festzuhalten und ebenfalls als Anlage beizufügen. Kleinere Änderungen können auch im Vertrag handschriftlich geändert werden. Sind aber dann an der entsprechenden Stelle von beiden Vertragsparteien zu paraphieren.

Formfehler vermeiden: Ein Mietvertrag nebst Anlagen sollte immer fest miteinander verbunden sein. Eine lose Blattsammlung ist kritisch und müsste von beiden Vertragsparteien auf jeder Seite unterschrieben werden. Besser ist es, den Mietvertrag fest mit einer Ösen-Heftung zu verbinden. So wie es beim Notar üblich ist. Alternativ kann auch eine normale Heftung verwendet werden, wenn die Heftung verklebt wird. So kann keine Seite entfernt oder ausgetauscht werden ohne Spuren zu hinterlassen.

Der Mietvertrag sollte besser nicht in der Mietwohnung abgeschlossen werden, sonst kann der Mieter den Vertrag nach den Regeln über Haustürgeschäfte widerrufen. Besser: Schicken Sie als Vermieter dem Mieter den Mietvertrag zu oder händigen Sie ihm den Vertrag bei der Wohnungsbesichtigung aus. Schickt Ihnen der Mieter den Mietvertrag wieder zurück, bewahren Sie den Umschlag des Mieters als Beweis dafür auf, dass kein Haustürgeschäft vorlag.

Mietvertrag ausfüllen: Keine Lücke übersehen

Befristet oder unbefristet? Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschale? Staffelmiete oder ganz normales gesetzliches Mieterhöhungsrecht? Alle diese Entscheidungen müssen bereits beim Ausfüllen des Mietvertrags getroffen und die dafür vorgesehenen Lücken im Mietvertrag vollständig und korrekt ausgefüllt werden.

Für die Betriebskosten gilt: Bitte keine Betriebskosten-Positionen aus dem Betriebskosten-Katalog streichen! Selbst wenn beispielsweise im Moment noch kein Hausmeister beschäftigt wird, sollten die Kosten hierfür im Betriebskostenkatalog des Mietvertrags bleiben. Wenn später doch ein Hausmeister beauftragt wird, erhalten Sie als Vermieter Ihr Forderungsrecht, um diese Kosten umlegen zu dürfen.

Kündigungsverzicht: Bitte nie länger als 4 Jahre. Wenn Sie als Vermieter nicht jedes Jahr einen neuen Mieter suchen wollen und Sie auch keinen Befristungsgrund parat haben, sollten Sie mit Ihrem Mieter einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Der hilft Ihnen zwar nichts, wenn Sie den Mieter zu einem bestimmten Tag „X“ heraushaben wollen. Ein Kündigungsverzicht sorgt aber dafür, dass Ihnen Ihr Mieter maximal für die nächsten 4 Jahre (gerechnet wird ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung) nicht ordentlich kündigen kann, nur weil er zum Beispiel eine günstigere Wohnung gefunden hat. Auf der anderen Seite ist es so, dass aber beide Mietvertragsparteien dennoch ihren Mietvertrag fristlos kündigen können. Also Sie beispielsweise, wenn Ihr Mieter seine Miete nicht mehr zahlt.

Staffelmiete: Jahresabstand zwischen den Mieten einhalten. Wer gleich zu Mietbeginn regeln möchte, wie sich die Miete künftig entwickeln soll, einigt sich mit einem Mieter auf eine Staffelmiete. Staffelmiete bedeutet: Sie als Vermieter legen fest, wann sich Ihre Miete um wie viel erhöht. Dabei dürfen die Erhöhungsbeträge und die Zeitabstände, wann die Erhöhung eintreten soll unterschiedlich sein.

Bitte beachten Sie, dass auch bei einer Staffelmiete eine Mietpreisbremse gilt, sofern die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das eine Mietpreisbremsenverordnung erlassen wurde. In diesem Fall dürfen Sie nicht mehr als maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete als Ausgangsmiete vereinbaren.

Staffelmiete und Zeitmietvertrag Kündigungsrecht: Wird die Staffelmiete gleichzeitig mit einem Zeitmietvertrag kombiniert, ist zu beachten: Bei einer Staffelmiete kann der Mieter immer nach vier Jahren den Mietvertrag mit der 3-Monats-Frist kündigen. Selbst dann, wenn der Zeitmietvertrag eigentlich länger laufen sollte! Die Kombination Zeitmietvertrag/Staffelmiete ist also riskant.

Sonderfall: Mietvertrag für Wohnungen im Sondereigentum

Ein spezieller Fall ist die Vermietung von Eigentumswohnungen. Hier sitzt der Vermieter „zwischen den Stühlen“ der Eigentümergemeinschaft und seines Mieters. Denn in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder in Beschlüssen der Eigentümerversammlung sind häufig Regelungen enthalten, die der vermietende Wohnungseigentümer im Mietvertrag mit seinem Mieter berücksichtigen muss. Geschieht dies nicht, hat der Mieter nach dem Mietvertrag mehr Rechte als der vermietende Eigentümer. Die häufigsten Fehler im Mietvertrag, die bei der Vermietung von Eigentumswohnungen gemacht werden, sind

– keinen spezifischen Bezug auf die Gemeinschaftsordnung im Vertragstext. Stattdessen wird nur eine allgemeine Hausordnung beigefügt. Es fehlt die Vertragsformulierung, dass der Mieter sich dieser Gemeinschaftsordnung unterordnet, auch hinsichtlich nachträglicher Änderungen.

– Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Verteilung der Betriebskosten. In aller Regel werden die Kosten einer Gemeinschaft im Verhältnis der Miteigentumsanteile (=MEA) verteilt. Auch hier empfiehlt sich eine entsprechende Formulierung, wo dieser Verteilschlüssel auch für die umlagefähigen Kosten des Mieters Anwendung findet.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich als Vermieter von Immobilienexperten bei der Mietvertragsgestaltung beraten. Nutzen Sie das Beratungsangebot der regionalen Haus- und Grundbesitzervereine. Oder nutzen Sie das Service-Angebot qualifizierter Immobilienmakler und Hausverwalter, die Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) sind.

Fachbibliothek Immobilien von A bis Z

Mehr Informationen zu der Besonderheit Vermietung einer Eigentumswohnung sowie zum Thema Mietvertragsgestaltung finden interessierte Vermieter in der Immobilien-Fachbibliothek A bis Z auf der Unternehmensseite des Immobilienmaklers und Hausverwalters Jürgen Hansch. Das Kölner Maklerunternehmen Hansch Immobilien IVD ist der Experte für die Vermietung und Verwaltung von Eigentumswohnungen im Sondereigentum für Köln und dem Rhein-Erft-Kreis.

Link Fachbibliothek Immobilien: https://www.hansch-immobilien.koeln/Dialog/Infodesk-Eigentuemer-und-Mieter/Fachbibliothek-M-N/

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Niedrigzinsen und hohe Nachfrage beflügeln das Bauhauptgewerbe

Die Auftragseingänge im Wohnungsbau sind deutschlandweit dank steigender Genehmigungen kräftig gestiegen. In Köln sind so viele Wohnungen entstanden wie seit 15 Jahren nicht mehr.

Niedrigzinsen und hohe Nachfrage beflügeln das Bauhauptgewerbe

(Bildquelle: Composing | fotolia.com)

Die Auftragseingänge im Wohnungsbau sind kräftig gestiegen (plus 24,9 Prozent). Die Auftragsbücher der Betriebe mit mindestens 20 Beschäftigten sind gut gefüllt. So entstehen auch in Köln und im Umland vermehrt Neubauwohnungen. Spitzenreiter beim Wohnungsbau sind in Köln die Stadtbezirke Rodenkirchen gefolgt von Lindenthal und Kalk (Quelle: Kölner Statistik, Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln).

Dazu Inhaber der Hansch Immobilien Unternehmensgruppe, Jürgen Hansch: Wir beobachten eine verstärkte Zunahme im Sektor Neubau. Wenn ich durch Köln fahre, sehe ich, dass eine Baulücke nach der anderen geschlossen wird. Und große Areale entstehen wie beispielsweise das Quartier Colonia in Kalk oder in Köln-Raderberg das Wohnquartier Raderberger Leben. Diese Neubau-Aktivitäten sind ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Denn in Ballungsräumen wie Köln fehlen nach wie vor Wohnungen. Die Immobilienwirtschaft geht davon aus, dass jedes Jahr 400.000 Wohnungen zusätzlich notwendig sind.

Preisindex Bestand überholt Neubau
Sieht man sich den Preisindex für Eigentumswohnungen in Köln von Dezember 2015 bis Dezember 2016 nach Bestand und Neubau an (Basis März 2007= Index 100), so haben die Preise für Bestandswohnungen im Juli 2016 die Neubaupreise überholt. Im Dezember 2016 lag der Preisindex für Bestandsimmobilien bei 177,5 und für den Neubau bei 172,7 (Quelle: statista.com). Dies ist ein sehr deutlicher Indikator.

Gewaltiges Potential schlummert
Nach Auffassung von Fachleuten schlummert ein gewaltiges, aber ungenutztes Potenzial in Gebäuden, die schon längst existieren: Allein durch die Aufstockung von Dächern könnten nach einer Studie der Technischen Universität Darmstadt mehr als 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen entstehen. Hier sind die einzelnen Kommunen gefordert. Mehr Baugenehmigungen und schnellere Verfahren, aber auch finanzielle Anreize seitens der Bundesregierung würden Bauinvestitionen fördern.

Investoren vorhanden
In unruhigen Zeiten investieren Kapitalanleger verstärkt in wertstabile, risikolose Werte. Das sogenannte Betongold gehört dazu. Diese Entwicklung ist zumindest ein guter Anschub für verstärkte Neubau-Aktivitäten. Zumal Immobilien auch als Altersvorsorge einen wertvollen Beitrag leisten und somit die Rentenproblematik entschärfen. Die Förderung von Wohnraum wäre seitens der Politik hier wieder ein Thema, welches aufzugreifen gilt.

Neubau vermieten und verwalten
Das Immobilienunternehmen Hansch Immobilien IVD bietet eine spezielle Dienstleistung für Kapitalanleger, die ihre Eigentumswohnung vermieten und zugleich verwalten lassen möchten. Verwaltung PLUS heißt dieser Service aus dem Produktprogramm HiPRO-IMMO®. Nach erfolgreicher Vermietung übernimmt die Verwaltung der Hansch Immobilien Unternehmensgruppe die Mietverwaltung im Sondereigentum – ein Rund-um-Zufriedenheits-Paket für Mieter und Vermieter.
Interessierte Kapitalanleger können sich auf der Unternehmensseite des Immobiliendienstleister http://www.hansch-immobilien.koeln/eigentumswohnung-verwaltung/ darüber informieren.

Die Hansch Immobilien IVD Unternehmensgruppe beobachtet kontinuierlich den Immobilienmarkt und veröffentlicht auf ihrer Homepage unter der Rubrik Compass die aktuellen Daten und Fakten zum Immobilienmarkt Köln und dem Rhein-Erft-Kreis.

HiPRO-IMMO® – das Markenzeichen. Qualität und perfekter Service für Ihre Immobilie.
Hansch Immobilien ist Mitglied im Berufsverband IVD.

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HiPRO-IMMO® – das Markenzeichen.

Hansch Immobilien IVD, der Immobilienmakler für Köln und den Rhein-Erft-Kreis bietet mit HiPRO-IMMO® ein umfassendes Leistungsportfolio für den Verkauf und die Vermietung

HiPRO-IMMO® - das Markenzeichen.

(Bildquelle: ©Kurhan-fotolia.com)

Um alle visuellen Möglichkeiten einer modernen Präsentation für den Verkauf oder für die Vermietung einer Immobilie zu nutzen, hat der Immobilienmakler aus Köln Jürgen Hansch ein neues Produkt- und Dienstleistungskonzept entwickel: HiPRO-IMMO®. Es besteht aus mehreren Prozessschritten. Phase 1 sind Beratung, Objektanalyse und -bewertung. Hier bietet der Kölner Immobilienmakler eine kostenfreie Marktwertanalyse an. Zur Phase 2 gehören Strategie und Objektmarketing, um die Immobilie auf die Zielgruppe beziehungsweise Käuferkreis auszurichten. Phase 3 und 4 sind der Verkauf beziehungsweise die Vermietung mit zeitgemäßem Besichtigungs-Management sowie das Modul Service.

HiPRO-IMMO® – ein innovativer Leistungskatalog für die Immobilien-Vermarktung
Neben der gewohnten Bild- und Textqualität und einem professionellen Exposé produziert Hansch Immobilien IVD in der Kommunikation mit den Interessenten innovative Tools wie ein Objekt-Video, eine virtuelle Grundriss-Tour bis hin zur 360-Grad-Präsentation. Auch eine Außenwerbung am Objekt sowie die Terminvereinbarung via Online-Termin-Kalender gehören dazu. In der Kommunikation mit dem Auftraggeber sind regelmäßige Kunden-Status-Reports sowie das Online-Termin-Tracking im Leistungskatalog. So sind Vermieter oder Verkäufer immer informiert.

HiPRO-IMMO® – Qualität und Service bis zum Abschluss und darüber hinaus
Neben dem hohen Qualitätsmanagement des Kölner Immobilienmaklers ist der Service eine feste Größe. Die Vorbereitung der Beurkundung oder bei der Vermietung der objektspezifische Formular-Mietvertrag gehören dazu. Hansch Immobilien Köln organisiert die Übergabe der Immobilie und ist auch nach dem Kaufvertrags- oder Mietvertragsabschluss für seine Kunden da.

Perfektion in Immobilien
Dieser Slogan steht für Qualität, Service und für eine hohe Kundenzufriedenheit. Der Immobilienmakler aus Köln wurde für diese Qualität von Kunden über die einschlägigen Bewertungsportale mehrmals ausgezeichnet.

HiPRO-IMMO® ist eine eingetragene Marke des Immobilienmaklers Hansch Immobilien IVD, Köln.

Verkäufer und Vermieter können sich das neue Leistungsangebot auf der Web-Präsenz des Kölner Immobilienunternehmens Leistungskatalog HiPRO-IMMO® im Detail anschauen: http://www.hansch-immobilien.koeln/leistungen-immobilienmakler-hausverwaltung/

Hansch Immobilien IVD. Perfektion in Immobilien. Verwalten. Vermieten. Verkaufen. Mitglied im Berufsverband IVD. Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger.
Ihr Immobilienmakler im Großraum Köln.
www.hansch-immobilien.koeln

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Hansch Immobilien IVD
Jürgen Hansch
Claudius-Dornier-Straße 5b
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COMPASS – Immobilienpreise der 5 größten Städte in Deutschland

Hansch Immobilien IVD bietet mit der neuen Homepage hansch-immobilien.koeln mehr Service und aktuelle Informationen zum Kölner Immobilienmarkt

COMPASS -  Immobilienpreise der 5 größten Städte in Deutschland

COMPASS – Immobilienpreise der 5 größten Städte in Deutschland (Bildquelle: ©goritza-fotolia.com)

Neue Homepage der Hansch Immobilien IVD mit aktuellen Immobilienpreisen:
Nach gut sieben Jahren war ein neues Design im Web von Hansch Immobilien IVD notwendig,
um zum einem eine gleichbleibende Benutzerfreundlichkeit auf allen Endgeräten zu gewährleisten. Zum anderen ist der Inhalt der Webseite angepasst auf die heutigen Bedürfnisse und auf das Informationsverhalten der Zielgruppe.
Zu diesem Informationsangebot gehört beispielsweise die Unterseite Compass . Auf dieser Seite informieren sich Besucher über die aktuellen Kauf- und Mietpreise im Immobilienmarkt der 5 größten deutschen Städte. Köln gehört selbstverständlich dazu.
Über die Links der Social Media-Kanäle wie zum Beispiel der Facebook-Unternehmensseite informiert Hansch Immobilien IVD laufend über Trends aus dem Immobilienmarkt oder über Themen zum Mietrecht.

Bezug zum Kölner Immobilienmarkt:
Hansch Immobilien IVD ist ein familiengeführtes Kölner Immobilienunternehmen mit dem Dienstleistungsangebot eines Hausverwalters und Immobilienmaklers. Der Inhaber Jürgen Hansch ist gleichzeitig Immobilien-Sachverständiger für die Immobilienbewertung. Die Verbundenheit zu Köln war Anlass dafür, dass sich der Inhaber Diplom-Betriebswirt Jürgen Hansch für die Domain-Endung www.hansch-immobilien.koeln entschieden hat. Die bestehende de-Seite wird auf hansch-immobilien.koeln automatisch weitergeleitet.

Perfektion in Immobilien:
Zusammen mit der neuen Unternehmenspräsentation steht der neue Claim Perfektion in Immobilien für mehr Qualität, mehr Service und für eine höhere Kundenzufriedenheit. Hansch Immobilien IVD wurde für diese Qualität von Kunden über die einschlägigen Bewertungsportale mehrmals ausgezeichnet.
Um diese Perfektion weiter zu steigern, hat der Kölner Immobilienmakler noch einige Innovationen für dieses Jahr in der Planung.

Immobilieninteressierte, die sich über die Kauf-und Mietpreise von Immobilien informieren möchten, klicken bitte direkt auf die Seite Compass: http://www.hansch-immobilien.koeln/compass/.

Hansch Immobilien IVD. Perfektion in Immobilien. Verwalten. Vermieten. Verkaufen. Mitglied im Berufsverband IVD. Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger.
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Die Antwort auf das Bestellerprinzip: Professionelle Leistungen für Vermieter zu einem fairen Preis

Hansch Immobilien Köln bietet die neuen Fairplay-Vermieter-Tarife 2015 und beantwortet Fragen zur Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Die Antwort auf das Bestellerprinzip: Professionelle Leistungen für Vermieter zu einem fairen Preis

Die FAIRPLAY Vermieter-Tarife von Hansch Immobilien

Zum 1. Juni tritt die Mietpreisbremse gesetzlich in Kraft, wird jedoch zunächst nur in Berlin pünktlich umgesetzt. Andere Bundesländer haben die Einführung zwar angekündigt, aber noch keinen Termin fixiert. Die Mietpreisbremse soll sprunghafte Mieterhöhungen vor allen in Großstädten vermeiden. Vermieter müssen bei einer Neuvermietung beachten, dass der Mietpreis nicht höher als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Für Neubauten und modernisierte Wohnungen gelten Ausnahmen.

Mit dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse wird auch die professionelle Wohnungsvermittlung über Makler reglementiert – Stichwort Bestellerprinzip. Ab Montag bezahlt die Leistung des Maklers derjenige, der sie auch bestellt und das ist in der Regel meist der Vermieter.

Hansch Immobilien hat bereits seit Ende letzten Jahres die neuen Fairplay Vermieter-Tarife eingeführt. Für den innerstädtischen Bereich Kölns zahlt der Vermieter 1,19 Monatskaltmieten inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer mit dem Tarif CityECO. In den Kölner Außenbezirken und im Umland Kölns gilt der RegioBLUE-Tarif mit 1,49 Monatskaltmieten inklusive Mehrwertsteuer.

Für beide Tarife gilt: Auf Leistung und Service muss kein Vermieter verzichten. Eingespart hat Hansch Immobilien nicht bei den Leistungen, sondern nur im Preis.
Hansch Immobilien beantwortet gerne Fragen zur Mietpreisbremse und Bestellerprinzip. Unter der Aktionswebseite http://vermieten.jhansch-immobilien.de gibt es nähere Informationen zum Leistungspaket Fairplay Vermieter-Tarife 2015.

Hansch Immobilien. Verwalten. Vermieten. Verkaufen. Mitglied im Berufsverband IVD. Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger.
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Kontakt
Hansch Immobilien
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Perfektes Immobilienmanagement – Hansch Immobilien

Eine hohe Kundenzufriedenheit ist oberstes Ziel des Immobilienmaklers.

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist in Bewegung. In Zeiten der europäischen Finanzkrise legen mehr und mehr Menschen ihr Geld in Immobilien als sicherer Geldanlage an. Auch in Köln steigen die Immobilienpreise stetig. Wer ein Haus kaufen oder auch verkaufen möchte, braucht hierbei einen Partner auf den er sich verlassen kann. Das Unternehmen Hansch Immobilien ist der richtige Ansprechpartner bei allen Fragen rund um eine Immobilie. Sowohl Hauskauf als auch Verkauf sind äußerst zeitintensiv. Beides benötigt dringend die Expertise eines erfahrenen, mit den örtlichen Begebenheiten vertrauten Maklers. Ein professioneller Makler wie Hansch Immobilien kann die nötigen Schritte schnell und effizient umsetzen. Hansch Immobilien arbeitet beim Immobilienverkauf in 5 erfolgsorientierten Schritten. Einer detaillierten Analyse des Objektes folgt eine umfassende Beratung des Kunden. Anschließend wird das zu verkaufende Objekt solange promotet bis es an einen solventen Käufer vermittelt werden kann. Aber auch nach der Vermittlung bietet Hansch Immobilien einen umfangreichen Service an, um eine höchstmögliche Kundenzufriedenheit zu gewährleisten. Diese Kundenorientierung begründet die mannigfaltigen positiven Bewertungen des Unternehmens. Seine Referenzen sind beeindruckend.
Das gesamte Leistungsangebot kann auf der Website www.hansch-immobilien.de näher betrachtet werden. Nicht nur beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie lohnt es sich die Firma Hansch zu kontaktieren. Auch bei Fragen des Gebäudemanagement überzeugt Hansch durch Offerten, die immer die maximale Werterhaltung einer Immobilie im Auge haben.

Verantwortlich für die Einstellung des Textes ist DieWebAG. Weitere Informationen finden Sie hier.

Über:

J. Hansch Immobilien + IVG Hansch & Hansch GbR
Herr Jürgen Hansch
Claudius-Dornier-Str. 5b
50829 Köln
Deutschland

fon ..: +49 (0) 221 29801 940
fax ..: +49 (0) 221 29801 579
web ..: http://www.hansch-immobilien.de
email : info@hansch-immobilien.de

HANSCH IMMOBILIEN, Erfolg durch Leistung. Ihre Investition in eine Immobilie ist eine langfristige Wertanlage. Sie erwarten eine gute Rendite und zumindest eine Werterhaltung, wenn nicht eher eine Wertsteigerung. Genau dieses gehört zu unserem Kerngeschäft. Als serviceorientiertes Unternehmen der Immobilienvermittlung und Hausverwaltung bieten wir Ihnen umfassende Leistungen und Services in Form eines ganzheitlichen Immobilienmanagement. Dieses bedeutet: wir unterstützen Sie bei Ihren Investitionsentscheidungen von Anfang an in Form einer Beratung. Vermittlung. Objektverwaltung und Projektierung. So ist es unser oberstes Ziel, dass Sie einen marktgerechten Preis für Ihre Immobilie erzielen. Um ganz sicher zu sein, welchen realen Wert Ihre Immobilie hat, bewerten wir zunächst die Lage, die Beschaffenheit, den aktuellen Markttrend und erstellen eine fundierte Objektanalyse mit einem realistischen Kaufpreis. Dieses spiegelt sich auch in unseren Immobilienangeboten an Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Auslandsimmobilien und Anlageobjekten und wider. Besonders hervorzuheben ist dabei u.a. unser Premium-Service für Verkäufer und Vermieter. Darüber hinaus gehört zu unserem Leistungsportfolio ein professionelles Gebäudemanagement. So erhalten Sie durch unsere Hausverwaltung Immobiliendienstleistungen, die auf Sie und Ihr Objekt abgestimmt sind. Dabei ist uns ein ökonomisches Bewirtschaften im Rahmen einer kontinuierlichen Aufsicht und Pflege genau so wichtig wie eine sorgfältige Bestandspflege und eine betriebswirtschaftliche Beratung.

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Ihr Premium Immobilienmakler aus Köln

Hansch Immobilien ist Ihr Makler für ganzheitliches Immobilienmanagement. Von Beratung und Vermittlung bis zur Objektverwaltung und Projektierung.

Leistung überzeugt. Das ist das einfache Motto der Hansch Immobilien aus Köln. Durch ganzheitliche Betrachtung wird Immobilienmanagement bei Hansch zum Erfolg. Als serviceorientiertes Unternehmen bietet Ihnen Hansch Leistungen in der Bewertung, Projektierung, Vermittlung und Verwaltung von Objekten an.

Für Vermieter bietet die Zusammenarbeit mit Hansch viele Vorteile. Hansch leistet eine qualifizierte Vermietung Ihres Objekts mit Premium-Service.
Der Vermieter hat dadurch keinerlei Aufwand und zahlt für die Vermietung nichts. Hansch Immobilien kümmert sich um ein aufmerksamkeitsreiches Inserat, erstellt ein professionelles Exposé und prüft die Solvenz der potentiellen Mieter. Außerdem erstellt Hansch für Sie einen Grundrissplan in 3D sowie die Mietverträge und ist bei der Wohnungsübergabe persönlich anwesend.

Hansch Immobilien verfügt über ausgezeichnete Referenzen im vielseitigen Immobilienmarkt der Großregion Köln, Bonn und Düsseldorf. Profitieren Sie von einer seriösen und professionellen Bewertung beim Verkauf Ihres Objekts. Hansch Immobilien erstellt eine individuelle und fundierte Objektanalyse mit einem realistischen Kaufpreis.
Hansch Immobilien ist darüber hinaus Ihr kompetenter Ansprechpartner in Wohn- und Gewerbeimmobilien, Anlageobjekten und Grundstücken.
www.hansch-immobilien.de

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